Fachbeiträge & Kommentare zu Rauchwarnmelder

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht in sämtlichen Bundesländern. Vereinzelt kann es Fälle geben, in denen die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern noch nicht erfüllt wurde. Wichtig für Verwalter ist dann, wer neben dem Einbau der Rauchwarnmelder auch für deren Wartung verantwortlich ist. Nach den Landesbauordnungen trifft die Einbau...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, bestimmte Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden.[1] Unerheblich ist, ob die Einwirkungen ihren Ausgang im gemeinschaftlichen Eigentum oder im Sondereigentum genommen haben. Beispiele für solche Einwirkungen sind das Aufbrechen, Beschädigen und Zerstören der im Sondereigentu...mehr

Das öffentliche Recht regelt in unterschiedlichen Gesetzen und Verordnungen Anforderungen an die Sicherheit und Beschaffenheit von Gebäuden und gebäudespezifischen Anlagen. Die Pflichten werden nach § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE wahrgenommen und damit vom Verwalter, der als deren Organ diese Pflichten zu erfüllen hat. Gebäudeenergiegesetz (GEG) Das GEG regelt bezüglich der ener...mehr

Die 17 Betriebskostenarten des § 2 Satz 1 BetrKV die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich de...mehr

Rz. 11a Ferner sind weitere Härtegründe vorstellbar wie hohes Alter (aber nicht generell, vgl. OLG Karlsruhe, RE, RiM 1, 35), jedenfalls wenn es mit Gebrechlichkeit zusammentrifft (OLG Karlsruhe, a.a.O; LG Berlin, Urteil v. 18.3.2016,65 S 171/15, juris. Auch der Gesundheitszustand (LG Berlin, Urteil v. 17.12.2014, 67 S 66/14, GE 2015 388: psychische Erkrankung) kann eine Rol...mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf...mehr

Auch im Sondereigentum montierte Rauchwarnmelder sind dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, wenn sie aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angeschafft worden sind.[1] Beschließen die Wohnungseigentümer auf Grundlage einer landesrechtlichen Vorschrift den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung von Rauchwarnmeldern in der gesamten Wohnanlage, betrifft da...mehr

Zusammenfassung Begriff Der Gesetzgeber schuf mit der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern keine bundesweite Regelung. Er überließ es den einzelnen Bundesländern, in welchem Umfang eine Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern gesetzlich normiert werden sollte. Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten in sämtlichen Bundeslän...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten in sämtlichen Bundesländern, in Bestandsgebäuden mit Ausnahme von Sachsen. In Sachsen ist allerdings eine Nachrüstpflicht für Bestandsbauten ab 2024 in Planung. Im Übrigen sind sämtliche Nachrüstpflichten zwischenzeitlich ausgelaufen. Vereinzelt kann es Fälle geben, in denen die Verpflichtun...mehr

Begriff Der Gesetzgeber schuf mit der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern keine bundesweite Regelung. Er überließ es den einzelnen Bundesländern, in welchem Umfang eine Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern gesetzlich normiert werden sollte. Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten in sämtlichen Bundesländern, in Bestan...mehr

Rauchwarnmelder sind kein wesentlicher Gebäudebestandteil. Damit zählen sie weder zum Gemeinschaftseigentum noch zum Sondereigentum. Hinweis BGH-Sicht Der BGH[1] hatte insoweit klargestellt, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob die Rauchmelder ...mehr

Die entsprechenden Vorschriften einschließlich des Umfangs der Einbau-/Nachrüstpflicht sowie die einzuhaltenden Fristen für Rauchwarnmelder finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen.mehr

Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung Stuft man die Rauchmelder als Gemeinschaftseigentum ein – was regelmäßig der Fall ist –, sind die Kosten des Einbaus, der Wartung und der Reparatur somit Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung. Sofern eine andere Kostenverteilung beispielsweise nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, richtet sich diese nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG u...mehr

Kauf Beim Kauf der Geräte ist darauf zu achten, dass nur zertifizierte, also mit Prüfsiegeln versehene, Geräte angeschafft werden. Das VDS-Siegel (Verband der Sachversicherer) ist hierbei der Beweis, dass das Gerät die Anforderungen der DIN EN 14676 erfüllt. Nach der DIN 14676-1 werden 3 Bauweisen von Rauchmeldern unterschieden: ohne Ferninspektionsmöglichkeit, mit teilweiser...mehr

Betretung des Sondereigentums Da die Rauchmelder nur über das jeweilige Sondereigentum erreicht werden können, sind grundsätzlich 2 Konstellationen denkbar, die bei einer erforderlichen Wartung angetroffen werden können: Der Wohnungseigentümer selbst bewohnt die Wohnung oder aber der Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum vermietet, sodass der Alleinbesitz bei den Mietern...mehr

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Um späteren Auseinandersetzungen über die Zuordnung einzelner Gebäudebestandteile zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum von vornherein vorzubeugen, sollten die immer noch zweifelhaften Bereiche und Bestandteile des Gebäudes ausdrücklich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Dies ist nach der Bestimmung des § 5 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung möglich. Besonders vorteilh...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Die gesetzlichen Kompetenz- und Handlungsstrukturen hinsichtlich baulicher Maßnahmen beruhen seit 1.12.2020 nicht mehr auf den Vorstellungen des Gesetzgebers des Jahres 1951, dass die Wohnungseigentümer ohne grundsätzliche Verpflichtung, einen Verwalter zu bestellen, gemeinschaftlich die Verwaltung des Wohnungseigentumsobjekts ausüben. Nunmehr regelt § 18 Abs. 1 WEG, dass die...mehr

Rz. 213 § 2 Nr. 17 BetrKV Sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Sonstige Betriebskosten sind nur umlegbar, wenn sich der Mieter – ausdrücklich oder konkludent – verpflichtet hatte, die Betriebskosten i. S. d. §§ 1, 2 BetrKV neben der Miete zu tragen und darüber hinaus die sonstige Betriebskoste...mehr

Rz. 76 Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, GE 2018, 577). Die Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich i. d. R. an den im Mietvert...mehr

Rz. 25 Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Rz. 30 Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter...mehr

Blitzschutz Die Rechtsprechung ist hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Prüfungs- und Wartungskosten für Blitzschutzanlagen uneinheitlich: Nach einer Ansicht dient die Prüfung dem Erhalt des Gebäudes und der Sicherheit der Bewohner, weshalb die Kosten umlagefähig sind.[1] Nach anderer Ansicht gehören die Wartungskosten für Blitz- und Brandschutzanlagen nicht zu den umlagefähi...mehr

Häufig entstehen neue Kosten erst nach Abschluss des Mietvertrags. Grund hierfür können neue gesetzliche Vorgaben sein (z. B. Einhaltung der Trinkwasserverordnung oder Einbau von Rauchwarnmeldern), es können aber auch situationsbedingt neue Kosten entstehen, indem z. B. ein Sicherheitsdienst beauftragt werden muss, um die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten. Nach der Rech...mehr

Mietvertragsklausel: Vereinbarung der Umlage von Betriebskosten auf den Mieter[1] Der Mieter trägt die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 BGB. Neben der Miete werden daher alle in der Betriebskostenverordnung in der jeweiligen Fassung genannten und auf dem Mietwohngrundstück anfallenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt und durch Vorauszahlungen erhoben. Auf die derzeit ...mehr

§ 15 Nr. 2 WEG betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das reformierte WEG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als ...mehr

Bei frei finanziertem Wohnraum Im frei finanzierten Wohnungsbau dürfen lediglich die Kosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung nicht in der Miete enthalten oder als Pauschale vereinbart sein (Unzulässigkeit einer Warmmiete), da diese nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung getrennt zu erfassen und zu verteilen sind. Bezüglich der übrigen Betriebskosten steht es ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ordnungsmäßig ist. Dazu ist im Fall auf die jeweilige Kostenposition zu sehen. Abfallgebühren Eine Verteilung der Abfallgebühren nach Wohneinheiten ist nicht zu beanstanden. Denn diese stehen nicht in einem zwingenden Verhältnis zum Miteigentumsanteil, selbst wenn sich dieser an der Wo...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Eigentümer beschließen mit Wirkung ab dem 1.1.2023 die Änderung der Umlageschlüssel für die Kostenpositionen Hausreinigung, Feuerlöscherprüfung, Wartung Regenwasseranlage, Legionellenuntersuchung, Allgemeinstrom, Abfallgebühren, Versicherung Verwaltungsbeirat, Auslagen für Eigentümer, Kosten des Geldverkehrs, Rechts- un...mehr

In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. So besteht ein vollständiger Ausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).[1] Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs...mehr

Rn 26 Abnahme des gemE: s BGH ZMR 16, 711 Rz 37. Anspruchsbegründung und -vernichtung (Aufforderungs-Beschl): VGw besteht keine Beschl-Kompetenz, eine persönliche Leistungspflicht eines WEigtümers (BGH NJW 14, 2861 Rz 5 = ZMR 14, 996; ZMR 12, 646 = NJW 12, 1724 Rz 11; ZMR 10, 378 = NZM 10, 285 Rz 10) oder eines Dritten, zB des Mieters (LG Dresden ZWE 13, 97), zu begründen. VG...mehr

Rn 21 Nach § 5 II sind gemE die wesentlichen Bestandteile (Rn 14), die für Bestand und/oder Sicherheit erforderlich sind. Zwingend gemE sind ferner Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch ›der‹ WEigtümer (aber nicht bloße Bruchteilseigentümer: BGH NZM 12, 422 Rz 9 = ZMR 12, 377) – 2 reichen (BGH NZM 12, 422 Rz 9 = ZMR 12, 377) – dienen; dies gilt auch ...mehr

Rn 12 Eine ›ABC-Liste‹ zu Benutzungsbeschl ist gefährlich. Dass in einer bestimmten WE-Anlage ein Benutzungsbeschl sich iErg als ordnungsmäßig erwiesen hat, kann allenfalls eine indizielle Bedeutung haben. Ordnungsmäßigkeit ist immer nur für eine konkrete Situation prüfbar. Mit diesem Vorbehalt folgende Beispiele: Rn 13 Abschließen von Türen. Möglich ist ein Beschl, ob und wi...mehr

Rn 11 Hierunter werden regelmäßig bewegliche Sachen subsumiert, die vom Mieter eingebracht (zur Behandlung des Eigentums Dritter vgl Frankf ZMR 16, 441) und mit dem Mietobjekt im Nutzungsinteresse des Mieters verbunden werden; verneint wird dies, wenn sie erforderlich waren, um die Mietsache überhaupt erst in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen (Naumbg ZMR 18, 748). Wenn...mehr

Rn 106 Das Gesetz kennt keine allgemeine Modernisierungspflicht (BGH ZMR 19, 189; 19, 576; NJW 14, 685 Rz 28), auch nicht aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (BGH NZM 15, 589 Rz 32; NJW 14, 685 [BGH 18.12.2013 - XII ZR 80/12] Rz 28; zum Grundsatz Rn 54). Eine Ausnahme stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen dar (dazu § 555b Rn 19), zB die TA-Lärm, die sich an den ...mehr

Rn 10 Als Zubehör wurden angesehen: Alarmanlage einer Eigentumswohnung (München MDR 79, 934); Baumaterial, das auf dem Baugrundstück lagert (BGHZ 58, 309, 312: noch nicht montierte Heizkörper); Baugeräte, die auf Grundstück des Baugeschäfts eingesetzt werden (Hamm MDR 85, 494); Bierausschankanlage (Celle OLGZ 80, 13) und Kühlanlage (Hamm NJW-RR 86, 376) einer Gastwirtschaft;...mehr

Rahmenvertrag vor 145 ff 28 Rang Bestimmung des ~s 879 12 der Vormerkung 883 20 Rangänderung Einigung 880 2 Eintragung 880 3 Rechtsfolge 880 6 Zustimmung des Eigentümers 880 4 Zwischenrecht 880 8 Rangordnung 1583 1; 1991 12 Rangvorbehalt 881 1 Ausnutzung 881 6 Einigung 881 2 Eintragung 881 3 Erlöschen des vorbehaltenen Rechts 881 9 Veräußerung 881 5 Wirkung 881 7 Zwischenbelastung 881 8 Rasse ...mehr

Rn 20 §§ 47, 48 GEG, angeordneter Einbau von Kaltwasserzählern (BGH NJW 09, 839 [BGH 17.12.2008 - VIII ZR 41/08; VIII ZR 84/08] Rz 15), der Einbau von Rauchwarnmeldern (s.a. BGH NJW 15, 2487 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 290/14] Rz 11), angeordnete Auswechslung von Heizkörperventilen (LG Berlin ZMR 86, 444), die angeordnete Installation für Probenahmestellen aufgrund der Trinkwa...mehr

Rn 23 Ob die Einwirkungen einer Modernisierungs- iSv § 555c IV oder einer Erhaltungsmaßnahme (vgl § 555a III) unerheblich sind, ist im Einzelfall nach der Härte iSv § 555d II zu beurteilen, die ein Mieter erfährt. Es geht va um die voraussichtliche Dauer (Rn 16) und den voraussichtlichen Umfang (Rn 12 ff), mithin die Intensität der baulichen Veränderungen. Va Veränderungen d...mehr

Rn 16 Die Vergrößerung der Mietfläche der vermieteten Räume, zB durch Anbau oder Vergrößerung von (Ständer-)Balkonen (BGH NJW 12, 63 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10] Rz 25), wenn nicht schon einer besteht (LG Berlin GE 06, 190), oder Erweiterung der vorhandenen Räume (die Vergrößerung der Mietsache im Übrigen unterfällt § 555b Nr 7, dort Rn 21); s.a. Rn 15. Bauliche Verände...mehr

Rn 31 Für den Fall, dass der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss, zB den Einbau von Rauchwarnmeldern (s.a. § 555a Rn 20), ist str, ob der Vermieter grds berechtigt ist, die neu entstehenden Betriebskosten ohne eine vertragliche Grundlage auf den Mieter umzulegen. Richtigerweise ist eine Umlage auch dann nur möglich, wenn man die ursprüngliche Klausel so auslegen ...mehr

Rn 28 Die GdW übt nach § 9a II Fall 4 iÜ solche Pflichten der WEigtümer aus, die eine einheitliche Rechtsverteidigung erfordern. Es muss sich grds um eine Pflicht handeln, die sämtliche WEigtümer betrifft. Rn 29 Bsp: Nach wohl noch hM der Einbau von Rauchwarnmeldern im SonderE (s zum alten Recht BGH MDR 19, 216 [BGH 07.12.2018 - V ZR 273/17] Rz 7; NJW 13, 3092 Rz 7/8), wenn e...mehr

Rn 60 Die WEigtümer können ua folgende Umlageschlüssel bestimmen (s.a. § 556a BGB Rn 8 ff): Anzahl von Anschlüssen/Anlagen: Es kann die Anzahl von Anschlüssen, etwa Breitbandkabel, Kabelfernsehen, Telefonbuchsen, als Umlageschlüssel bestimmt werden. Entspr gilt für die Anzahl von Anlagen, zB von Rauchwarnmeldern (LG Dortmund ZWE 17, 138). Anzahl von Wohnungseigentumsrechten (E...mehr

Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt[1], er widersprüchlich oder unbestimmt ist. Wichtig Bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern Die bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern zur Eigentümerversammlung oder deren vorsätzlicher unberechtigter Ausschluss aus einer Versammlung führt zur Nichtigkeit sämtlicher Versamm...mehr

Sondereigentum an noch nicht fertiggestellten Bauten Liegt ein behördlich bestätigter oder wenigstens vorläufiger Aufteilungsplan vor, kann zwar Wohnungseigentum begründet werden, bezüglich des Sondereigentums zunächst jedoch nur eine Anwartschaft, aus der mit Veräußerung des Sondereigentums durch den teilenden Eigentümer ein Anwartschaftsrecht des Erwerbers entsteht,[1] das ...mehr

Was Modernisierungsmaßnahmen betrifft, hat der Mieter vom Grundsatz her keinen Anspruch, dass derartige Maßnahmen vom Vermieter vorgenommen werden.[1] Das Bundessozialgericht hat aber ausgesprochen, dass Rauchwarnmelder heutzutage als "unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung der Mietwohnung" gehören.[2] In diesem Zusammenhang wurde hervorgehoben, dass Gebäude nur dan...mehr

Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Hinweis Streitfragen durch BGH größtenteils geklärt Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen grundsätzlich dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsi...mehr

Die Kosten der Anschaffung der Rauchwarnmelder können nicht in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden, weil es am Merkmal der "laufenden Entstehung" fehlt.[1] Wichtig Umlage nur durch Modernisierungsmieterhöhung Die Anschaffungskosten können nur im Wege der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden.mehr