Alexander C. Blankenstein
Kurzbeschreibung
Eine Kaution (Mietsicherheit) muss sowohl im Wohnraum- als auch im Geschäftsraummietverhältnis ausdrücklich vereinbart werden. Als Sicherheit kommen alle Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB infrage. Diese Arbeitshilfe enthält Klauselvorschläge für die gängigsten Sicherheitsleistungen.
Vorbemerkung
Der Mieter schuldet die Leistung einer Mietsicherheit nicht von Gesetzes wegen. Eine solche muss stets zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hierbei ist es auch unerheblich, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt. Die Vereinbarung über eine Mietsicherheit bedarf zwar zu ihrer Wirksamkeit nicht der Schriftform, gleichwohl sollte sie schon zu Beweiszwecken schriftlich bereits im Mietvertrag selbst vereinbart werden.
Als Mietsicherheiten kommen sämtliche Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB in Betracht. In der Praxis spielen insoweit die Barkaution, die Verpfändung eines Sparguthabens, die Stellung einer Bürgschaft und ggf. noch die Verpfändung von Wertpapieren als "andere Anlageform" gemäß § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB die größeren Rollen.
1. Barkaution
(...)
§ ___ Kaution
(1) Der Mieter hat an den Vermieter eine Barkaution in Höhe von _____ EUR zu leisten. Die Anlage der Kaution erfolgt entsprechend § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit. Die Zahlung kann in 3 Monatsraten erfolgen. In diesem Fall ist die erste Rate bei Übergabe des Mietobjekts, die beiden folgenden Raten mit der 2. und 3. Miete zu leisten.
(2) Der Vermieter ist während der Mietzeit berechtigt, wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger Forderungen die Kaution ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, das Kautionskonto unverzüglich um den entsprechenden Betrag aufzufüllen.
(3) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Höhe seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis festzustellen und dem Mieter mitzuteilen. Für die Abrechnung der Kaution steht ihm eine Frist von mindestens 6 Monaten zur Prüfung seiner Ansprüche zu. Wegen seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis kann sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen.
(4) Sind Forderungen nur im Wege der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung eindeutig zu ermitteln, kann der Vermieter einen Betrag in Höhe von bis zu 3 Betriebskosten-Vorauszahlungsraten bis zur Abrechnung zurückbehalten, soweit bei der Abrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.
2. Sparbuch/Sparguthaben
(...)
§ ___ Kaution
Der Mieter leistet an den Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von _____ EUR. Die Kautionsleistung erfolgt in Form der Verpfändung eines auf den Namen des Mieters angelegten Kautionssparbuchs an den Vermieter. Die Verpfändung ist dem Kreditinstitut gegenüber anzuzeigen. Das Sparbuch ist dem Vermieter zu übergeben.
3. (Bank-)Bürgschaft
(...)
§ ___ Kaution
(1) Der Mieter leistet zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von ______ EUR. Die Kaution wird geleistet durch Stellung einer schriftlichen Bürgschaft des folgenden Kreditinstituts: _______.
(2) Die Bürgschaft darf nicht die Einrede der Vorausklage und kein Widerrufsrecht des Kreditinstituts enthalten. Das Kreditinstitut muss verpflichtet sein, auf erste Anforderung des Vermieters Zahlung zu leisten. Die Leistung darf an keine Bedingungen geknüpft werden.
4. Verpfändung von Wertpapieren
(...)
§ ___ Kaution
(1) Der Mieter leistet an den Vermieter eine Barkaution in Höhe von _____ EUR. Die Kaution ist auf das Konto des Vermieters bei der __________-Bank, IBAN _____________, BIC _____________ einzuzahlen. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionszahlung in 3 Monatsraten zu erbringen. Die 1. Rate ist bei Objektübergabe zu leisten, die beiden folgenden jeweils mit der 2. und 3. Miete.
(2) Als andere Anlageform i. S. v. § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB vereinbaren die Parteien die Anlage der Kaution in Aktien der Firma _________ durch den Vermieter. Die Anlage hat bis spätestens zum ______ zu erfolgen.
(3) Der Vermieter verpflichtet sich, die erfolgte Anlage innerhalb eines Monats nach Durchführung der Anlage dem Mieter gegenüber nachzuweisen. Der Vermieter hat den Mieter über die Entwicklung der Anlage zu informieren und ihm bis zum 3. Werktag eines jeden Quartals über die Entwicklung der Anlage schriftlich zu informieren.
(4) Sollte der Aktienkurs unter einen Stand von ______ fallen, werden die Parteien über eine Änderung der Anlage neu verhandeln.