Alexander C. Blankenstein
Lediglich in Ausnahmefällen brauchen die Kontaktdaten des potenziellen Partners für den Hauptvertrag nicht genannt werden, nämlich dann, wenn der Maklerkunde vorerst kein Interesse an der Benennung seines potenziellen Vertragspartners hat. Dies kann der Fall sein, wenn der Kunde zunächst einmal prüfen möchte, ob ein Objekt für ihn überhaupt interessant ist. Der arglistige Maklerkunde wird ggf. sogar von sich aus auf die Benennung seines künftigen Vertragspartners verzichten, um das Objekt "am Makler vorbei" zu erwerben oder anzumieten. Ihm kommt es also nur darauf an zu erfahren, um welches Objekt es konkret geht, da er von Anfang an keine Maklerprovision – für diesen dann unvollständigen Maklernachweis – zahlen will und sich in der Lage sieht, den Verkäufer bzw. Vermieter auf eigene Faust zu ermitteln.
Einzelfall ist maßgebend
Der Makler behält seinen Provisionsanspruch auch dann, wenn sein Kunde nicht arglistig handelt. Macht etwa der erste Makler lediglich das Objekt bekannt und später ein zweiter Makler die Kontaktdaten des potenziellen Hauptvertragspartners, kann die Berufung auf die ursprünglich unvollständige Nachweisleistung dem Interessenten verwehrt sein. In derartigen Konstellationen kommt es stets auf die Maßgaben des Einzelfalls an.
Ausnahmsweise löst auch der unvollständige Nachweis den Provisionsanspruch des Maklers aus, wenn der Maklerkunde bereits auf Grundlage der Objektdaten keinerlei weitere Nachforschungen mehr leisten muss, um in konkrete Verhandlungen mit dem entsprechenden Veräußerer oder Vermieter treten zu können. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn dessen Anschrift mit der des Objekts, das Gegenstand des Maklervertrags ist, identisch ist oder der potenzielle Vertragspartner dort ohne weitere Nachforschungen zu ermitteln ist.
Bei dieser Sachlage, insbesondere bei angemessenem, das heißt kurzem, zeitlichen Abstand zwischen Maklerleistung und Abschluss des Hauptvertrags ist von einer tatsächlichen Vermutung für die Kausalität der erbrachten Maklerleistung im Sinne einer Beweislastumkehr auszugehen. Diese Vermutung zugunsten des Maklers kann der Auftraggeber nur und erst dadurch ausräumen, dass er seinerseits beweist, ihm sei die Gelegenheit schon vor dem Nachweis durch den Makler anderweitig bekannt geworden.
Eine nicht ausreichende Nachweisleistung liegt unter folgenden Umständen vor:
- Benennung eines Innenstadtgrundstücks ohne Angaben zum Verkäufer, da dem Maklerkunden keine entsprechende Grundbucheinsicht oder gar Einwohnermeldeamtsanfrage zumutbar ist.
- Übermittlung von Objektlisten aus dem Maklerbestand, die der Kunde abarbeiten muss.
Übermittlung einer Liste von Vermietern, die Wohnungen anbieten, aus der der Maklerkunde ermitteln muss, welche Wohnungen noch frei sind.
Bloßes Übermitteln von Vermieterlisten reicht nicht
Ungeachtet der Tatsache, dass die bloße Übermittlung von "Vermieterlisten" bei der Wohnungsvermittlung nicht ausreicht, um einen Provisionsanspruch des Maklers auszulösen, ist derartigen Praktiken durch das Bestellerprinzip ohnehin ein Riegel vorgeschoben. Dies gilt auch, wenn der Makler dem Mietinteressenten auf dessen Person zugeschnittene und detaillierte Objektlisten über Lage, Größe und Ausstattung der Objekte mit Angabe der jeweiligen Vermieter überreicht. Dies wurde bislang als provisionsbegründende Nachweistätigkeit anerkannt. Allerdings kann ein Provisionsanspruch dann bestehen, wenn der Makler auf ausdrücklichen Suchauftrag des Kunden tätig geworden ist und die gelisteten Objekte neu akquiriert hat, diese sich also nicht im Bestand des Maklers befanden.
- Übermittlung einer Liste von möglichen Kaufinteressenten, sodass der Verkäufer mit jedem Einzelnen in Kontakt treten muss, ob und zu welchen Bedingungen ein Verkauf zu realisieren sein wird.
- Benennung einer Wohnanlage mit diversen Wohnungseigentümern, die eine Wohnung verkaufen wollen, gegenüber dem an einem Kauf Interessierten; der Makler hat hier konkret das zur Veräußerung stehende Objekt nebst Bekanntgabe des veräußernden Wohnungseigentümers mitzuteilen.
- Bloße Übermittlung eines "aktuellen Überblicks über den Büromarkt" unter pauschaler Nennung einer bestimmten Bürofläche, die in bestimmter Weise teilbar ist.
Eine provisionsbegründende Nachweistätigkeit liegt selbstverständlich auch dann nicht vor, wenn der Makler lediglich einen Dritten benennt, der erst durch Nachweis oder Vermittlung die Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags ermöglichen kann. Dies gilt auch für den Hinweis auf einen anderen Makler, der entsprechend und wiederum provisionspflichtig tätig werden würde.
Hinweis auf anderen Makler
Der Makler überreicht dem Interessenten ein Objektexposé, in dem nicht der Veräußerer benannt ist, sondern ein anderer Makler.
Die dem Nachweismakler obliegende Mitteilung über die Vertragsgelegenheit kann nicht nur persönlich durch ihn gegenüber dem Auftraggeber erfolgen, sondern auch dadurch, dass sich die nachgewiesenen Inte...