Von elementarer Bedeutung ist, dass der Makler die eigentliche Nachweistätigkeit erst nach Abschluss des provisionspflichtigen Maklervertrags erbringt. In der Praxis sind häufig Fälle zu beobachten, in denen der Makler potenziellen Interessenten ein Exposé übersendet, in dem sämtliche für einen vollständigen Nachweis erforderlichen Angaben enthalten sind. Zwar findet sich in der Regel darin auch ein ausdrückliches Provisionsverlangen; doch das stellt grundsätzlich nur ein Angebot auf den Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrags dar, das der potenzielle Maklerkunde nicht annehmen muss.[1]
Nutzt der Interessent die vom Makler übermittelten Angaben, um das Objekt ohne weiteren Kontakt zum Makler zu erwerben, kommt hierdurch kein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande. Andernfalls könnte nämlich der Makler durch das Zusenden von Exposés die entsprechenden Objekte für den Empfänger sperren, sodass dieser sie nur noch über den Makler erwerben kann. Ein Makler, der seine Kenntnisse vorzeitig preisgibt, handelt demnach auf eigenes Risiko.
Zu beachten ist also, dass eine bloße Interessensbekundung noch kein auf den Abschluss eines verbindlichen Maklervertrags gerichtetes Angebot darstellt. Auch die Angabe einer Maklerprovision in einer Internetanzeige führt nicht dazu, dass jede Interessensbekundung und Kontaktaufnahme mit dem Makler ein verbindliches Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags bedeutet.[2] Gibt der Makler in einem ersten Telefonat mit dem Kaufinteressenten von sich aus den Namen des Verkäufers an, erfolgt dies vor Vereinbarung eines Maklervertrags auf eigenes Risiko und führt auch nicht zum Abschluss eines Maklervertrags.[3]
Provisionspflichtigen Maklervertrag mit Interessenten schließen
Sollte der Makler im Einzelfall beispielsweise die Nachweistätigkeit ohne vertragliche Grundlage erbracht haben, steht ihm immer noch die Möglichkeit offen, einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Interessenten zu schließen.[4] Dies setzt das Einverständnis des Interessenten voraus. Allerdings kann ein entsprechender provisionspflichtiger Maklervertrag auch im Nachhinein konkludent zustande kommen. Weist jedenfalls der Makler den Interessenten beweisbar darauf hin, dass er beim Abschluss eines Hauptvertrags an den Makler Provision zu zahlen hat, und nimmt der Interessent weitere Maklerdienste wie Besichtigungstermine, Preisverhandlungen und/oder Vorbereitung des Hauptvertragsabschlusses entgegen, ohne dem Provisionsverlangen des Maklers zu widersprechen, hat der Makler bei Abschluss des Hauptvertrags Anspruch auf Provision.[5]
Allerdings gilt dies im Bereich der Maklertätigkeit gerichtet auf den Nachweis bzw. die Vermittlung von Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Wohnungen dann nicht, wenn gemäß § 656a BGB die Textform nicht gewahrt ist. Der Interessent muss also in Kenntnis des in Textform geäußerten Provisionsverlangens des Maklers wiederum in Textform weitere Maklerdienste gewünscht haben. Des Weiteren ist zu beachten, dass mit dem Interessenten keine höhere Provision vereinbart werden kann als mit dem Verkäufer.
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