Maklertätigkeit / 2 Vermittlung

Außer dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags kann der Makler als typische Maklertätigkeit einen entsprechenden Vertragsabschluss vermitteln. Die Vermittlungstätigkeit des Maklers ist von erheblicher Bedeutung, wenn sein Kunde das Objekt und seinen potenziellen Hauptvertragspartner bereits kennt. Provision für einen Nachweis kann der Makler dann nicht mehr beanspruchen, er kann sie aber durch erfolgreiche Vermittlungstätigkeit retten.^[1]

Vermitteln ist das bewusste, finale Herbeiführen der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrags.^[2] Der Makler muss also bewusst und aktiv auf die Willensbildung des Vertragspartners seines Auftraggebers einwirken, um dessen Bereitschaft zu fördern, den beabsichtigten Vertrag abzuschließen.^[3] Für eine provisionsauslösende Vermittlungstätigkeit genügt es nicht, dass der Makler lediglich Informationen weitergibt, denn dann fungiert er lediglich als Bote.^[4]

Praxis-Beispiel

Weitergabe von Kaufpreismodalitäten

Der Makler tritt mit dem potenziellen Hauptvertragspartner seines Auftraggebers in Kontakt und übermittelt diesem die Kaufpreisvorstellungen seines Auftraggebers. Wenn dem Kunden Objekt und künftiger Vertragspartner bereits bekannt waren und nur auf Grundlage der Weitergabe von Kaufpreismodalitäten ein Hauptvertrag geschlossen wird, hat der Makler keine ausreichende Vermittlungstätigkeit entfaltet und verliert seinen Provisionsanspruch.

Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Makler den Erwerber zu einer höheren Kaufpreiszahlung veranlasst als ursprünglich seitens des Verkäufers vorgesehen.^[5]

Wesen der Vermittlungstätigkeit des Maklers ist das Einwirken auf den potenziellen Vertragspartner des Auftraggebers, durch das dessen Abschlussbereitschaft herbeigeführt wird.^[6] Insoweit handelt es sich nicht um eine provisionsbegründende Vermittlungstätigkeit, wenn zum Beispiel dem Interessenten ein Besichtigungstermin ermöglicht wird oder der Makler einen Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt.^[7] Selbstverständlich genügt auch nicht die bloße Übersendung des Exposés.^[8] Im Rahmen seiner Vermittlungstätigkeit muss der Makler mit dem Ziel, einen Vertragsabschluss herbeizuführen, Kontakt zum potenziellen Vertragspartner seines Auftraggebers aufnehmen.^[9]

Praxis-Beispiel

Vermittlungstätigkeit

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung beauftragt den Makler mit dem Nachweis einer Verkaufsgelegenheit. Daraufhin tritt der Makler an den derzeitigen Mieter dieser Wohnung heran und vereinbart mit ihm eine Provision für den Fall, dass seine Bemühungen zum Abschluss des Kaufvertrags führen.

In diesem Fall muss der Makler tatsächlich eine Vermittlungstätigkeit entfalten. Es genügt nicht, wenn er dem Verkäufer lediglich die Kaufabsicht des Mieters übermittelt und dann der Hauptvertrag geschlossen wird. Auch hier würde der Makler lediglich als Bote des Mieters fungieren.

Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision auch nur, wenn er auf die Willensentschließung des vorgesehenen Vertragspartners eingewirkt hat. Er hat keinen Provisionsanspruch, wenn der Hauptvertrag mit einem dritten Vertragspartner abgeschlossen wird, auf den er keinen Einfluss genommen hat.^[10] Ausnahmsweise kann allerdings anderes gelten, wenn zwischen dem Vertragspartner und dem Erstinteressenten besonders enge persönliche und wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dann kann es ausreichen, dass mittelbar auf die Willensentschließung des Vertragspartners eingewirkt wurde.^[11] Insoweit kann der Erwerb von einem anderen als dem nachgewiesenen Eigentümer zumindest dann unschädlich sein, wenn der neue Eigentümer im Wege des Erbfalls an die Stelle des nachgewiesenen getreten ist. Dies gilt wiederum aber dann nicht, wenn die Erben gar nichts mit dem Makler zu tun haben und mit dem späteren Erwerber direkt verhandeln.^[12]

Was letztendlich für eine Vermittlungstätigkeit erforderlich ist, hängt von den Umständen des konkreten Einzelfalls ab.^[13] Insbesondere richtet sich dies nach dem Bedarf des Auftraggebers und des Interessenten an Unterstützung beim Vertragsschluss. Wesen einer Vermittlung nach § 652 BGB ist das Verhandeln mit beiden Parteien des potenziellen Hauptvertrags, wobei dies nicht gleichzeitig geschehen muss. Allerdings gilt, dass es gesonderter Verhandlungen des Maklers mit seinem Auftraggeber nicht bedarf, diese haben ja bereits vor Abschluss des Maklervertrags stattgefunden. Der Maklerkunde hatte jedenfalls in aller Regel bereits zu diesem Zeitpunkt seine Erwerbsvorstellungen kundgetan.^[14] Entscheidend ist also die Kontaktaufnahme zum potenziellen Hauptvertragspartner mit dem Ziel, den Vertrag zustande zu bringen.^[15]

Allein die Zusendung eines Exposé oder das Ermöglichen einer Objektbesichtigung genügt in aller Regel nicht.^[16] In aller Regel ist ein Verhandeln mit dem Interessenten erforderlich.^[17] Grundsätzlich nicht erforderlich ist, dass der Makler beim Abschluss des Hauptvertrags anwesend ist.^[18]

[1] OLG Hamburg, Urteil v. 17.5.2002, 9 U 39/01, NJW-RR 2...