Mietvorvertrag, gewerblich genutzte Räume

Kurzbeschreibung

Das Muster regelt folgenden Sachverhalt: Der Vermieter ist Eigentümer eines Bürogebäudes, der Mieter hat dort im ersten Obergeschoss Büroräume für seine Rechtsanwaltskanzlei gemietet. Der Rechtsanwalt möchte einen weiteren Rechtsanwalt in seine Kanzlei aufnehmen und benötigt daher größere Büroräume. Da er einen Umzug scheut, meldet er bei seinem Vermieter Interesse an den ebenfalls im ersten OG gelegenen benachbarten Büroräumen an.

1 Vertragszweck

Der Vorvertrag ist eine schuldrechtliche Vereinbarung, in der sich die Vertragsparteien oder auch nur eine von ihnen verpflichten, einen im Detail noch auszuhandelnden "Hauptvertrag" abzuschließen. Unmittelbare Leistungspflichten werden mit dem Vorvertrag hingegen nicht begründet. Der in Aussicht genommene Hauptvertrag wird nicht gleich abgeschlossen, sondern die Parteien verpflichten sich zunächst vertraglich dazu, unter gewissen Bedingungen einen solchen Hauptvertrag abzuschließen. Die aufgrund des Vorvertrags von den Parteien geschuldete Leistung ist also der Abschluss des Hauptvertrags, der Vorvertrag begründet einen Abschlusszwang auf vertraglicher Grundlage (vgl. MüKo/Kramer, vor § 145 Rdn. 35).

Kennzeichnend für die Situation der Erforderlichkeit eines Vorvertrags ist, dass der Hauptvertrag zwar gewollt ist, aus bestimmten Gründen aber noch nicht abgeschlossen werden kann. Dieser vorhandene Bindungswille grenzt den Vorvertrag von anderen Vorstufen des Vertrags ab, z. B. vom Rechtsverhältnis der Vertragsverhandlungen und dem "letter of intent". Letzterer signalisiert in einer Art Absichtserklärung lediglich die Bereitschaft einen – zumeist komplexen und wirtschaftlich bedeutenden – Vertrag abschließen zu wollen. Eine rechtliche Verbindlichkeit ist jedoch nicht gegeben. Besondere Bedeutung hat die Abgrenzung des Vorvertrags vom Hauptvertrag.

Besteht zwischen den Parteien eine vertragliche Bindung, ist in der Regel vom Vorliegen des Hauptvertrags auszugehen. Es ist daher genau zu prüfen, ob die Annahme, die Parteien haben nur die Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags eingehen, nicht aber den Hauptvertrag selbst abschließen wollen, durch besondere Umstände gerechtfertigt ist. Solche Umstände können rechtliche oder tatsächliche Hindernisse für den Abschluss des Hauptvertrags sein. Bei Mietverträgen kann dies z. B. der Fall sein, wenn das Vertragsobjekt noch nicht fertig gestellt oder vom Vormieter noch nicht geräumt ist oder die Parteien die genaue Formulierung der Bestimmungen des Mietvertrags einem Rechtsanwalt überlassen wollen (vgl. BGH, Urteil v. 8.6.1962, I ZR 6/61). Folge dieses Regel-Ausnahme-Verhältnisses ist, dass die Vertragspartei, die sich in einem Rechtsstreit auf einen abgeschlossenen Vorvertrag beruft, die oben genannten besonderen Umstände darlegen und nachweisen muss, die auf den Willen zu einer rechtsgeschäftlichen Bindung vor Abschluss des Hauptvertrags schließen lassen (vgl. BGH, Urteil v. 26.3.1980, VIII ZR 150/79).

Für die Annahme eines Vorvertrags ist dann kein Raum, wenn die Verhandlungen der Parteien endgültig scheitern, ohne dass sie sich schon rechtsgeschäftlich in Bezug auf den Abschluss des Hauptvertrags geeinigt hätten. Es kommen dann Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung im Rahmen der Vertragsanbahnung (vormals culpa in contrahendo, seit 1.1.2002 gesetzlich geregelt in § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2, § 280 BGB) in Betracht.

Umstritten ist der erforderliche Inhalt eines Mietvorvertrags. Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass der Vorvertrag nur dann gültig ist, wenn er den gleichen Anforderungen an den Inhalt wie denen des Hauptvertrags gerecht wird (vgl. MüKo/Kramer, Rn. 37). Teilweise werden geringere Anforderungen an die Bestimmtheit gestellt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vorvertrag jedenfalls dann hinreichend bestimmt, wenn sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte so geeinigt haben, dass der Inhalt des abzuschließenden Hauptvertrags zumindest bestimmbar ist (BGH, Urteil v. 20.9.1989, VIII ZR 143/88). Wenn in einem einzelnen Punkt eine Einigung der Parteien fehlt, müsste dies aufgrund der Anhaltspunkte im Vorvertrag unter Berücksichtigung des mutmaßlichen Parteiwillens überwunden werden können (vgl. BGH, Urteil v. 21.10.1992, XII ZR 173/90). Fehlen Regelungen über Nebenpunkte, sind grundsätzlich die gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden. Wesentlicher, unverzichtbarer Vertragsinhalt sind jedenfalls Regelungen über den Mietgegenstand, die Mietzeit und die Miethöhe (so genannte essentialia negotii). Auch von den Parteien subjektiv als wesentlich angesehene Punkte gehören zum wesentlichen Vertragsinhalt.

Mietvorverträge können grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden, es bedarf also insbesondere nicht der Schriftform nach §§ 578, 550 BGB, auch wenn im Vorvertrag hinsichtlich der Mietzeit des beabsichtigten Hauptvertrags eine Laufzeit von länger als einem Jahr vorgesehen ist. Dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB kommt vor allem eine Beweisfunktion und weniger eine Warnfunktion zu. Diese Beweisfunktion dient i...