Vorbehaltsnießbrauch, Übertragung von Grundvermögen

Kurzbeschreibung

Muster für eine unentgeltliche Übertragung eines fremd vermieteten Mehrfamilienhauses von Großmutter/Großvater an Enkel (dessen Eltern leben) gegen Vorbehaltsnießbrauch.

1. Vorbemerkung

Der Nießbrauch gewährt einer bestimmten Person ein umfassendes Nutzungsrecht an einem Grundstück. Der Nießbraucher darf in der Regel alle Nutzungen des Grundstücks ziehen (also die Mieten vereinnahmen). Der Nießbrauch ist als höchstpersönliches Recht unvererblich und unübertragbar (§ 1059 BGB).

Der bewährte Nießbrauch kann zu einem echten "Steuersparmodell" werden, denn die Nießbrauchsbelastung kann für Zwecke der Schenkungsbesteuerung in Höhe des Kapitalwerts von der Bemessungsgrundlage (Grundbesitzwert) vom Beschenkten steuermindernd abgezogen werden. Der kapitalisierte Betrag fällt umso höher aus, je jünger der Übertragende bei der Übergabe an den Empfänger ist.^[1]

Ein in einem Grundstücksübertragungsvertrag vorbehaltener Nießbrauch sowie eine übernommene Pflegeverpflichtung sind bereits bei der Prüfung, ob eine (gemischte) Schenkung vorliegt, zu berücksichtigen.^[2] Wird ein Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs geschenkt, mindert der Wert des Nießbrauchsrechts die Bereicherung des Bedachten. Der Jahreswert des Nießbrauchrechts ist unter Abzug der Schuldzinsen für die zum Zeitpunkt der Zuwendung bestehenden Darlehen zu ermitteln, wenn die Schuldzinsen vom Schenker als Nießbraucher während des Bestehens des Nießbrauchsrechts aufgrund einer gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtung getragen werden.^[3]

[1] BFH, Beschluss v. 22.5.2013, IX B 187/12, BFH/NV 2013, 1405.

[2] BGH, Urteil v. 28.9.2016, IV ZR 513/15.

[3] BFH, Urteil v. 28.5.2019, II R 4/16, BFH/NV 2020, 146.

2. Wichtige Hinweise

Zivilrecht

Die gesetzliche Grundlage des Nießbrauchs befindet sich in den §§ 1030 bis 1089 BGB. Mit dem Nießbrauch wird jemand (Nießbraucher) berechtigt, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Gegenstand des Nießbrauchs können alle Sachen und auch Rechte^[1] sein. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar; jedoch kann die Ausübung des Nießbrauchs einer anderen Person überlassen werden. Ein einheitliches Nießbrauchsrecht, das zunächst einem Berechtigten und sodann einem anderen Berechtig-ten zustehen soll, ist im Grundbuch nicht eintragungsfähig. Bei einem Nießbrauch sind mithin mehrere Einzel-rechte zu bestellen.^[2] Mit dem Tode des Nießbrauchers erlischt der Nießbrauch. Der Eigentümer eines Nießbrauchsgrundstücks wird mit dem Erlöschen des Nießbrauchs nicht Rechtsnachfolger des Nießbrauchers. Die Beendigung des Nießbrauchs führt grundsätzlich zu einem Erlöschen der gegen einen Dritten bestehenden Ansprüche des Nießbrauchers gem. § 1065 i. V. m. §§ 985, 1004 BGB auf Herausgabe der Nießbrauchssache oder Störungsbeseitigung. Ausnahmsweise können solche Ansprüche bestehen bleiben, wenn der ehemalige Nießbraucher durch die Einwirkung des Dritten an der Erfüllung seiner aus dem gesetzlichen Rückabwicklungsschuldverhältnis gegenüber dem Eigentümer bestehenden Pflichten gehindert wird; dies gilt jedenfalls dann, wenn die Ansprüche gegen den Dritten vor der Beendigung des Nießbrauchs bereits rechtshängig geworden oder tituliert worden sind.^[3] Ein Nießbrauch kann auch am eigenen Grundstück bestellt werden. Hierfür muss der Eigentümer kein berechtigtes Interesse an der Bestellung nachweisen.^[4] Die Bestellung eines beschränkten Nießbrauchs an einem bebauten Grundstück kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden.^[5] Behält sich der Übergeber von Grundbesitz an diesem den uneingeschränkten oder hinsichtlich des Nutzungsziehungsrechts nur unmaßgeblich beschränkten Nießbrauch vor, so kann der Nießbrauch nicht unter der Bezeichnung als Leibgeding im Grundbuch eingetragen werden.^[6]

Ist Vermögen, das ein Ehegatte mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht erwirbt, zugunsten des Übergebers mit einem Nießbrauch belastet, unterliegt der fortlaufende Wertzuwachs der Zuwendung aufgrund des ab-nehmenden Werts des Nießbrauchs für den dazwischen liegenden Zeitraum bzw. die Zeit zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Erlöschen des Nießbrauchs nicht dem Zugewinnausgleich.^[7]

Es ist allein Sache des Nießbrauchers einer Wohnimmobilie, die im zustehenden Nutzungen zu ziehen und das von ihm nicht bewohnte Objekt zu vermieten. Der Eigentümer schuldet daher keinen abstrakten Nutzungsersatz in Höhe des Mietwertes, sondern hat nur die aufgrund einer Vermietungsvereinbarung tatsächlich erhaltenen Mieten an den Nießbraucher herauszugeben. Sieht die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung eines Nießbrauches eine Pflegeverpflichtung vor, so kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, nach der der Verpflichtete die bei der Heimunterbringung des Berechtigten ersparten Aufwendungen zu ersetzen hat. Dies setzt aber voraus, dass der Vertrags eine Regelungslücke enthält, weil die Vertragsparteien den Fall der Heimunterbringung nicht abschließend geregelt haben.^[8]

Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn bei der Übertragung der Immobilie gleichzeitig ein Nießbrauchsrecht für den Schenker an dem übertragenen Gr...