Kathrin Gerber, Andrea Nasemann
Zusammenfassung
Dieses Szenario darf es nicht geben: Sie erwachen eines Morgens und blicken auf eine Baugrube auf dem Nachbargrundstück. Darüber hätte Sie Ihr Nachbar vorher informieren müssen. Es sollte im Interesse einer guten Nachbarschaft liegen, dass derjenige, der bauen will, seinen Nachbarn darüber unterrichtet – möglichst schon, bevor die fertigen Pläne vorliegen. Im Idealfall sollten Sie als Nachbar frühzeitig in die Planungen einbezogen werden. Ihr Nachbar könnte Sie also zu sich einladen oder mit Ihnen zusammen im Büro des Architekten die Baumaßnahme besprechen. Solche vertrauensbildenden Maßnahmen kommen beiden Seiten zugute. Sie haben auch ein Recht darauf zu erfahren, wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen werden und wie der zeitliche Ablauf aussehen soll.
Wer eine Baugenehmigung für sein Bauvorhaben braucht, muss die Eigentümer der benachbarten Grundstücke ohnehin um ihre Zustimmung bitten. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft genügt der Bauherr seiner Informationspflicht, wenn er dem Verwalter die Pläne vorlegt. Dieser muss sich dann in einer Eigentümerversammlung die Zustimmung geben lassen. Dafür genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.
1 Die Baugenehmigung
Grundsätzlich braucht derjenige, der eine bauliche Anlage auf seinem Grundstück errichten will, dafür eine Baugenehmigung. Allerdings enthalten die Bauordnungen der Länder unterschiedliche Anforderungen. So sieht etwa die Bayerische Bauordnung vor, dass eine Reihe von Bauvorhaben gar keiner Genehmigung mehr bedarf. Ohne Genehmigung dürfen in Bayern gemäß Art. 57 BayBO beispielsweise Gewächshäuser, Terrassenüberdachungen oder Sonnenkollektoren angebracht werden.
1.1 Die Landesbauordnungen der Bundesländer
Sie können sich bei Ihrer örtlichen Baugenehmigungsbehörde erkundigen, ob Ihr Nachbar für sein Bauvorhaben eine Baugenehmigung nach der Landesbauordnung braucht. Ob und wie er bauen darf, ergibt sich meist aus dem Bebauungsplan, den die Gemeinde als Satzung beschließt. Baut er ohne die erforderliche Genehmigung, kann die Gemeinde später den Rückbau verlangen. Der Nachbar kann dann, wenn er durch das Vorhaben in seinen Rechten verletzt wird, bei der Bauaufsichtsbehörde einen Antrag auf Baueinstellung und bei dessen Ablehnung eine einstweilige Anordnung beim Verwaltungsgericht beantragen. Dies gilt auch für Bauvorhaben, die keine Baugenehmigung brauchen.
Für den Bau eines Einfamilienhauses bleibt es aber dabei, dass der Bauherr einen Bauantrag bei der Gemeinde einreichen muss. Liegt das in Bayern geplante Gebäude etwa innerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplans, gilt das sog. Genehmigungsfreistellungsverfahren: Die Gemeinde entscheidet, ob ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder nicht. Äußert sie sich einen Monat lang nicht zum Bauantrag, kann der Bauherr mit dem Bau beginnen. Gibt es keinen qualifizierten Bebauungsplan oder verlangt die Gemeinde eine Baugenehmigung, prüft die Baugenehmigungsbehörde im vereinfachten Genehmigungsverfahren nur noch bauplanungsrechtliche Anforderungen, also zum Beispiel die Frage, ob sich das Vorhaben nach Art der Nutzung, Größe, Höhe und Lage des Bauwerks, der überbauten Fläche und der Bauweise städtebaulich in seine Umgebung einfügt.
Die Reform der Bayerischen Bauordnung (BayBO) ist am 1.2.2021 in Kraft getreten. Die wichtigste Änderung betrifft die Baugenehmigung. Für die meisten geplanten Wohngebäude gilt ab 1.5.2021 eine sog. Genehmigungsfiktion. Reicht ein Bauherr den Bauantrag ein, hat die Baugenehmigungsbehörde drei Monate Zeit, den Antrag zu prüfen, danach gilt das Vorhaben als genehmigt.
Baugenehmigung auch bei Änderung einer baulichen Anlage
Auch die Änderung einer baulichen Anlage bedarf einer Baugenehmigung, es sei denn, sie ist in der jeweiligen Landesbauordnung als genehmigungsfrei gekennzeichnet.
1.2 Bauplanungsrecht und Nachbarschutz
Die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan hat nachbarschützende Funktion. So haben Sie auf die Bewahrung der festgesetzten Gebietsart, etwa als reines oder allgemeines Wohngebiet, als Nachbar auch dann einen Anspruch, wenn das Vorhaben noch nicht zu einer tatsächlich spürbaren Beeinträchtigung für Sie führt. Der Abwehranspruch entsteht bereits durch die baubehördliche Zulassung eines mit der Gebietsfestsetzung unvereinbaren Vorhabens. Dadurch, so die Begründung der Richter, werde das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine schleichende Verfremdung des Gebiets eingeleitet.
1.3 Der Bauvorbescheid
Der Bauherr kann auch zunächst einen Bauvorbescheid bei der Baugenehmigungsbehörde beantragen um zu klären, ob sein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Dieser Bauvorbescheid bindet die Beteiligten. So muss sich die Gemeinde im Baugenehmigungsverfahren an ihre im Vorbescheid getroffene Beurteilung des Bauvorhabens halten. Die im Bauvorbescheid getroffenen Regelungen werden ohne weitere Prüfung in die Baugenehmigung übernommen. Da es sich um einen formellen Bescheid handelt, kann der betroffene Nachbar gegen den Bauvorbescheid juristisch vorgehen.
1.4 Zustimmung heißt Verzicht
Ihr Nachbar sollte schon wä...