Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Redaktion
Die Grundsteuer muss bis 2025 neu berechnet werden. Das hat das Bundesverfassungsgericht so entschieden. Einige Bundesländer müssen sich noch für eine Berechnungsmethode entscheiden: wertbasiertes Bundesmodell oder eigene Methode? Hessen setzt jetzt auf das Flächenmodell und berücksichtigt die Lage noch dazu.
Die Bundesländer haben bis zum 31.12.2024 Zeit, die neue Regelung umzusetzen. Zum ersten Mal erhoben wird die neue Grundsteuer im Januar 2025. Mit Hessen hat sich jetzt ein weiteres Bundesland entschieden, von der Länderöffnungsklausel Gebrauch zu machen und einen eigenen Weg zu gehen. Hessen setzt auf ein Verfahren auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen, ergänzt um einen Lagefaktor.
Der hessische Finanzminister teilte mit, dass er auf Mitstreiter unter den anderen Bundesländern hoffe, da seine Regelung "gerecht, einfach und verständlich" sei. In guten Lagen falle mehr Grundsteuer an als in weniger guten, für Bürger und Verwaltung sei das Verfahren "handhabbar" und es sei bei diesem Modell für die Kommunen gut nachvollziehbar, wie die Steuer berechnet wird. Kritik kommt unter anderem vom Hessischen Städte- und Gemeindebund, weil das Land in seinem Grundsteuergesetz auch eine Regelung zur sog. Grundsteuer C aufnehmen will, um es den Gemeinden zu ermöglichen, für baureife Grundstücke eine höhere Grundsteuer zu erheben.
Schleswig-Holstein übernimmt das Bundesmodell für die Grundsteuer
Die Landesregierung von Schleswig-Holstein hat sich bereits kurz vor Ostern auf das Bundesmodell von Finanzminister Olaf Scholz geeinigt. Seine Berechnungsmethode stützt sich auf den Wert und auf die Fläche der Immobilie. Nach diesem Verfahren müssen ab dem Jahr 2022 alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, danach alle 7 Jahre wieder. Auch die durchschnittlichen Mieten in der betreffenden Wohnlage sollen nach dem wertbasierten Scholz-Modell in die Berechnung einfließen. Laut Finanzministerium wird die Grundsteuer künftig anhand einfacher Pauschalen berechnet. Im Resultat soll sie in weniger teuren Lagen niedriger ausfallen als in hochpreisigen.
Schleswig-Holstein plant parallel zur Grundsteuerreform noch ein Transparenzregister. Dort soll veröffentlicht werden, welcher Hebesatz das Steueraufkommen der jeweiligen Kommune konstant halten würde.
Bayern und Baden-Württemberg wollen von der Länderöffnungsklausel Gebrauch machen
Im Gesetzgebungsverfahren zur Reform der Grundsteuer Ende 2019 wurde eine sog. Länderöffnungsklausel durchgesetzt: Sie stellt es den Ländern frei, ob sie der Idee von Finanzminister Scholz folgen oder eigene Berechnungsmethoden entwickeln. Bayern hatte damals bereits angekündigt, von der Klausel Gebrauch machen und das Flächenmodell einführen zu wollen – wonach allein die Fläche der Immobilie für die Berechnung herangezogen wird, der Grundstückswert spielt keine Rolle.
Auch Baden-Württemberg will die Öffnungsklausel nutzen – doch noch streitet sich die Regierung in Stuttgart um das "Wie". Geprüft wird derzeit ein "modifiziertes Bodenwertmodell": Das sieht vor, dass die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert die Grundlage für die künftige Berechnung sein sollen; ergänzt um die Möglichkeit für die Kommunen, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und für Gewerbeflächen festzulegen.
Wie teuer wird die Steuer für Eigentümer und Mieter?
Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern, die sie derzeit noch auf die Mieter übertragen können. Profiteure der alten wie der neuen Grundsteuer sind die Kommunen: Die kassierten zuletzt insgesamt ca. 14 Mrd. EUR pro Jahr. Wäre die Reform nicht bis Ende 2019 beschlossen worden, wie das Bundesverfassungsgericht im April 2018 verlangte, hätten die Kommunen in Deutschland ab 2020 keine Grundsteuer mehr erheben dürfen.
Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen die Höhe der Abgabe auch weiterhin bestimmen. So kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort zum Teil um mehrere Hundert EUR unterscheiden. Eigentümer von Mietshäusern müssen oft vierstellige Beträge berappen. Die Hebesätze können außerdem jederzeit geändert werden. Bundesfinanzminister Scholz setzt darauf, dass die Hebesätze von den Kommunen so angepasst werden, dass die Bürger im Schnitt künftig nicht mehr Steuern zahlen müssen. Zwingen kann der Bund die Kommunen aber nicht. Diese könnten über einen Hebesatz 0 sogar festlegen, dass die Einwohner überhaupt keine Grundsteuer mehr bezahlen.
Grundsteuer C: "Druckmittel" für die Kommunen
Den Kommunen hat Scholz mit der Wiedereinführung der Grundsteuer C zudem ein "Druckmittel" für den Wohnungsneubau an die Hand gegeben: Sein Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung, wonach Städte und Gemeinden einen erhöhten Satz auf baureife Grundstücke erheben dürfen sollen, wurde vom Bundesrat abgesegnet.
Eine Grundsteuer C gab es schon einmal, sie wurde in den 1960er Jahren abgeschafft. Die Wiedereinführung wurde bereits im Koalitionsvertrag ...