Harald Kinne, Klaus Schach
1 Regelungsinhalt – Anwendungsbereich
Rz. 1
Nach h. M. war der Vorgänger des § 536b, der § 539, entsprechend anwendbar, wenn dem Mieter während der Mietzeit ein (nachträglicher) Mangel bekannt wurde und er gleichwohl die Miete über ca. sechs Monate vorbehaltslos zahlte (BGH, NJW 1997, 2474; BGH, NJW-RR 1992, 26, 268; BGH NJW 1974, 2233; OLG Naumburg, NZM 2000, 100, 101; OLG Naumburg, Urteil v. 6.2.2001, 9U 179/00, ZMR 2001, 617; OLG Frankfurt/Main, WuM 2000, 116; KG Berlin, NZM 1998, 437; KG Berlin, GE 2001, 1195; LG Aachen, WuM 1992, 243; LG Köln, WuM 1988, 15). Nach der Neufassung des § 536b, der ausdrücklich nur den Gewährleistungsausschluss bei anfänglichen Mängeln regelt, ist die analoge Anwendung dieser Vorschrift auf nachträgliche Mängel nicht mehr gerechtfertigt, zumal da in § 536c ausdrücklich die Rechtsfolgen bezüglich nachträglich aufgetretener Mängel geregelt sind (BGH, Urteil v.16.7.2003, VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601; BGH, NZM 2005, 303; BGH, WuM 2007, 72, 73; OLG Brandenburg, Urteil v.16.4.2008, 3 U 130/06, zitiert nach juris).
Nur bei vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Wohnraummietverträgen verbleibt es hinsichtlich der bis zum 1.9.2001 aufgetretenen nachträglichen Mängel dabei, dass der Mieter mit seinem Minderungsrecht, Schadensersatzanspruch und Kündigungsrecht wegen teilweiser oder vollständiger Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs infolge des Mangels ausgeschlossen bleibt, wenn er die Miete in voller Höhe vorbehaltslos gezahlt hat (BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 274/02, a.a.O.). § 539 a.F. bleibt analog anwendbar mit der Folge, dass die vorbehaltlose Mietzahlung über einen Zeitraum von etwa sechs Monaten in Kenntnis des nachträglich – aber vor dem 1.9.2001 – aufgetretenen Mangels zum Verlust des Minderungsrecht, des Schadensersatzanspruchs und des Kündigungsrecht führt, nicht dagegen zum Verlust des Erfüllungsanspruchs (§ 535 Abs.1 Satz 2) auf Mängelbeseitigung (vgl. dazu BGH, Urteil v. 18.4.2007, XII ZR 139/05, ZMR 2007, 605; BGH, Urteil v. 26.2.2003, XII ZR 66/01, NZM 2003, 355; LG Berlin , Urteil v. 28.1.2003, 64 S 232/02; LG Aachen, WuM 1992, 2434). Die Bestimmungen des am 1.9.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetzes – also u.a. der § 536c BGB und die dazu ergangenen Übergangsvorschriften – führen nicht dazu, dass die verloren gegangenen Rechte (Minderung, Schadensersatz, Kündigungsrecht) rückwirkend wieder aufleben.
Für ab dem 1.9.2001 abgeschlossene Wohnraummietverträge beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter wegen eines nachträglich aufgetretenen Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, wenn der nachträgliche Mangel erst ab dem 1.9.2001 aufgetreten ist (BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601, 2603 für Wohnraummietverträge; BGH, Urteil v. 16.2.2005, XII ZR 24/02, GE 2005, 662; BGH, Urteil v. 19.10.2005, XII ZR 224/03, GE 2006, 375; BGH, Urteil v. 18.10.2006, XII ZR 33/04, WuM 2007, 72 für Gewerberaummietverträge). Der Mieter (von Wohn- und Gewerberaum) ist also bei ab dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträgen mit Minderung, Schadensersatzansprüchen und Kündigungsrechten wegen des nachträglich aufgetretenen Mangels nur dann ausgeschlossen, wenn er den nachträglich aufgetretenen Mangel nicht angezeigt hat und der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige des nachträglich aufgetretenen Mangels Abhilfe nicht schaffen konnte. Allein das Unterlassen der Mängelanzeige reicht also dann nicht aus, wenn der Vermieter den Mangel auch bei Mängelanzeige nicht hätte beseitigen können und/oder wenn der Vermieter ohnehin Kenntnis von dem Mangel hatte.
Wie schon hervorgehoben, gilt dies nur für nach Vertragsschluss aufgetretene (nachträgliche) Mängel.
Für Gewerberaummietverträge, die vor dem 1.9.2001 geschlossen worden sind, ist für bis zum 1.9.2001 nachträglich aufgetretene Mängel § 539 a.F. analog anzuwenden (KG Berlin , Urteil v. 14.4.2003, 8 U 68/02, GE 2003, 952; KG Berlin, Urteil v. 2.7.2001, 8 U 817/00, ZMR 2002, 111; KG Berlin, GE 2001,119). Ist der Gewerberaummieter mit seinem Minderungsrecht wegen nachträglich aufgetretener Mängel infolge vorbehaltsloser Annahme der Mietsache über einen längeren Zeitraum ausgeschlossen, ist er auch mit einer Minderung für den nachfolgenden Zeitraum (OLG Naumburg, Urteil v. 6.2.2001, 9 U 179/00, ZMR 2001, 617) - nach bisheriger Auffassung auch für die Zeit nach dem 1.9.2001 - ausgeschlossen (KG Berlin, Urteil v. 14.4.2003, 8 U 68/02, GE 2003, 952).
Rz. 2
Die Vorschrift entspricht teilweise der Regelung des bisherigen § 539. Eingearbeitet ist der für die Rechtsmängelhaftung bislang in § 541 a. F. enthaltene Verweis auf § 539 Satz 1 a. F. Damit ist der Gewährleistungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel nunmehr einheitlich geregelt. Ein Gewährleistungsausschluss besteht also sowohl für den Sach- als auch für den Rechtsmangel bei Kenntnis des Mieters vom Mangel (Satz 1) und grob fahrlässiger Unkenntnis, sofern der Vermieter den Mang...