Harald Kinne, Klaus Schach
1 Allgemeines
Rz. 1
Das früher in § 554 Abs. 3 Satz 2 a.F. geregelte Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ist durch § 555e Abs. 1 übernommen worden. Mit der Veränderung des Wortlauts sind inhaltliche Änderungen nicht verbunden.
Gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 besteht dieses Sonderkündigungsrecht auch für Gewerberaummietverhältnisse.
Das Sonderkündigungsrecht besteht unabhängig davon, ob die Modernisierungsankündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 und 2 entspricht (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555e Rn. 6). Da es sich um eine außerordentliche Kündigung handelt, gilt sie auch für befristete Mietverhältnisse, ist befristet und unabhängig von den allgemeinen Kündigungsfristen und kann auch dann ausgeübt werden, wenn die Kündigung durch Vertrag ausgeschlossen ist. Die Kündigung muss die Schriftform des § 568 BGB einhalten, also von allen Mietern – oder von einem der mehrere Mieter mit Vertretungsmacht – eigenhändig unterzeichnet werden. Eine Kündigung durch nur einen von mehreren Mietern ist unwirksam, da das mit mehreren Mietern geschlossenen Mietverhältnis nur durch Kündigung aller Mieter beendet werden kann. Auch der bereits ausgezogene Mieter muss kündigen, da allein der Auszug aus der Wohnung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses führt. Derjenige Mieter ist zur Kündigung berechtigt und um das Mietverhältnis zu beenden, auch verpflichtet – demgegenüber die Modernisierungsmaßnahme anzukündigen war (vgl. dazu § 555c Rn. 24-33). Bei Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft können die vormaligen Lebensgefährten regelmäßig wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 2.5.2007, I-10 W 29/07, WuM 2007, 567 = ZMR 2007, 960; LG Berlin, Beschluss v. 22.5.2002, 64 T 34/01, ZMR 2002, 751).
Kündigt der Vertreter muss er die Kündigung im Namen der von ihm vertretenen Mieter erklären.
Erfolgt die Kündigung mehrerer Mieter nicht in einem einheitlichen Schreiben sondern getrennt, so müssen die Kündigungserklärungen in engem zeitlichen Zusammenhang stehen. Telefax, SMS oder E-Mail reichen für die Einhaltung der Schriftform nicht aus. Wird dem Kündigungsschreiben des Vertreters des Mieters die auf ihn lautende Vollmacht nicht im Original beigefügt, kann der Vermieter die Kündigung zurückweisen, allerdings nur unverzüglich.
Da es sich um eine Gestaltungserklärung handelt, ist ein Widerruf der Kündigung nach ihrem Zugang beim Vermieter wirkungslos. Das Mietverhältnis endet bei fristgerechter Kündigung unabhängig von seiner Dauer spätestens mit Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Ankündigung. Da das Mietverhältnis in diesem Fall – wie bisher – zum Ablauf der dreimonatigen Ankündigungsfrist endet, darf die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit nicht mehr durchgeführt werden. Die Überlegungsfrist für den Mieter wird durch die Mitteilung des Vermieters in Lauf gesetzt, ohne dass dieser auf das Sonderkündigungsrecht hinzuweisen braucht (LG Berlin, Urteil v. 7.4.1992, 65 S 516/90, GE 1992, 611; kritisch dazu Börstinghaus, NZM 2012, 697 [701]; sie beträgt mindestens einen Monat.
Eine Begründung der Kündigung ist nicht vorgeschrieben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555e Rn. 2). Um die Kündigung von einer Kündigung aus anderen Gründen zu unterscheiden, sollte sie jedoch ausdrücklich auf § 555e gestützt werden. Eine weitere Begründung ist nicht erforderlich, da es sich um ein – begründungsfreies – Sonderkündigungsrecht handelt.
Das Sonderkündigungsrecht aus § 555e Abs. 1 Satz 1 verdrängt nicht das Sonderkündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 Nr. 1, wenn der Vermieter gegen den Willen des nicht zur Duldung verpflichteten Mieters modernisiert oder wenn der Vermieter Mängel der Wohnung infolge der Modernisierung trotz Fristsetzung nicht beseitigt (LG Berlin, GE 1999, 573; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555e Rn. 2).
2 Kündigungsfrist
Rz. 2
Die Kündigung muss bis zum Ablauf der Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter zugehen. Bei mehreren Mietern ist der Zugang der Kündigung des "letzten" Mieters maßgebend. Die Darlegungs- und Beweislast für den rechtzeitigen Zugang trifft den Mieter. Am sichersten erscheint der Einwurf des Kündigungsschreibens in den Briefkasten des Vermieters in Gegenwart eines Zeugen, der sowohl den Einwurf als auch den Inhalt des eingeworfenen Schreibens bekunden kann. Die Kündigung per Einschreiben ist weniger sicher, da der Zugang des Benachrichtigungsscheines nicht den Zugang des Einschreibebriefes ersetzt (KG, Beschluss v. 10.6.2010, 8 U 11/10, ZMR 2010, 954). Umstritten ist, ob der Empfänger einer Benachrichtigung über die Niederlegung einer Zustellung ohne Weiteres gehalten ist, das für ihn niedergelegte Schriftstück abzuholen (verneinend KG a. a. O.). Konnte der Vermieter mit der Kündigung des Mieters rechnen, kann bei Nichtabholung oder verzögerter Abholung als fingierter Zeitpunkt für den Zugang derjenige angenommen werden, zu dem die Einlösung des Benachrichtigung...