1 Allgemeines
Rz. 1
Das Vermieterpfandrecht galt bisher für die Raummiete insgesamt, also auch für die Wohnraummiete. Daran ändert sich nichts. Das Pfandrecht des Vermieters steht jetzt zwar im Bereich der Vorschriften über die Wohnraummiete, gilt jedoch über § 578 allgemein auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume.
Der Gesetzgeber hat die bisherige Regelung zur besseren Gliederung des Textes in zwei Absätze aufgeteilt und sprachlich geringfügig geändert.
§ 562 Abs. 1 regelt den gegenständlichen Umfang des Vermieterpfandrechts (bisher § 559 Satz 1 und 3), Abs. 2 begrenzt die Sicherungswirkung des Pfandrechts in zeitlicher Hinsicht (bisher § 559 Satz 2).
Das Sicherungsrecht des § 562 ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht, für das gemäß § 1257 die Vorschriften über das rechtsgeschäftlich bestellte Pfandrecht (§§ 1204ff.) Anwendung finden. Da die Pfandobjekte nicht im Besitz des Vermieters sind und im Übrigen eine etwaige Verwertung kompliziert und risikoreich ist, hat das Vermieterpfandrecht in der Praxis fast keine Bedeutung, mag jedoch bei der Geschäftsraummiete noch von Interesse sein. Der Gesetzgeber sieht das auch so, wollte dem Votum der Bund-Länder-Arbeitsgruppe folgend das Vermieterpfandrecht wie bisher auch für Wohnraummietverhältnisse erhalten. Wenngleich es dem Vermieter in wirtschaftlicher Hinsicht nicht immer tatsächlich Befriedigung seiner Forderungen verschaffe, denn Mieter Not leidender Wohnraummietverhältnisse würden vielfach keine pfändbaren Gegenstände besitzen, so bleibe es doch in den anderen Fällen eine wichtige Handhabe des Vermieters. Selbst im Falle der Unpfändbarkeit entfalte die Vorschrift zumindest eine wichtige Appellwirkung gegenüber dem in Zahlungsverzug geratenen Mieter.
Die Befriedigung des Vermieters richtet sich nach §§ 1228 ff., erfolgt grundsätzlich durch Verkauf. Dieser findet im Wege der öffentlichen Versteigerung statt (§ 1235). Hierzu hat der Vermieter ein Recht zum Besitz nach § 561.
2 Sachen des Mieters
Rz. 2
Sachen sind nach § 90 körperliche Gegenstände, so dass Forderungen und Ansprüche des Mieters nicht erfasst werden. Zu den Sachen gehören allerdings auch Inhaberpapiere, Geld sowie alle durch Indossament übertragbaren Papiere, z. B. Wechsel und Scheck. Andere Wertpapiere, die nicht selbst Träger des Forderungsrechtes sind (z. B. Sparbücher), fallen nicht darunter.
Nur Sachen des Mieters unterliegen dem Vermieterpfandrecht, an Sachen Dritter kann es nicht entstehen. Hat der Mieter allerdings Sachen unter Eigentumsvorbehalt erworben, entsteht für den Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht an dem Anwartschaftsrecht des Mieters. An dem Eigentum eines Untermieters besteht kein Vermieterpfandrecht des Hauptvermieters.
Erfasst werden nur der Pfändung unterworfene Sachen; die Regelung des § 562 Abs. 1 Satz 2 ist unabdingbar. Zur Pfändbarkeit wird auf § 811 ZPO Bezug genommen; in der Instanzrechtsprechung wird auch § 812 ZPO (Pfändung von Hausrat) einbezogen.
3 Eingebrachte Sachen
Rz. 3
Einbringen bedeutet willentliches Hineinschaffen der Sachen zu einem nicht nur vorübergehenden Zweck. Die Abgrenzung hat zur bloßen Einstellung bestimmter Gegenstände zu erfolgen. Ein Kfz, das regelmäßig in einer mitgemieteten Garage oder auch auf einem mitgemieteten Einstellplatz abgestellt wird, ist als eingebrachte Sache zu behandeln.
Die Sachen müssen während der Mietzeit, vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses, eingebracht worden sein.
4 Gesicherte Forderungen
Rz. 4
§ 562 Abs. 1 Satz 1 spricht von Forderungen aus dem Mietverhältnis, also z. B. Miete, aber auch Schadensersatzforderungen, Kosten der Rechtsverfolgung gegen den Mieter (Prozesskosten). Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr macht § 562 Abs. 2 entsprechende Einschränkungen.
5 Beweislast
Rz. 5
Für die Entstehung des gesetzlichen Pfandrechts liegt die Beweislast grundsätzlich beim Vermieter. In Anwendung des § 1006, wonach zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache vermutet wird, dass er Eigentümer der Sache sei, können jedoch die Grundsätze des Beweises des ersten Anscheins Anwendung finden mit der Folge, dass der Mieter gegenteilige Tatsachen vorbringen und gegebenenfalls beweisen muss (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 559 Rn. 8 im Gegensatz zu Emmerich/Sonnenschein, § 559 Rn. 22).