Harald Kinne, Hans-Jürgen Bieber
Rz. 2
Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Mietverhältnis, das Zwischenmietverhältnis, besteht. Ob der Vermieter auch Eigentümer des vermieteten Objekts ist, ist unerheblich. Auf Pachtverhältnisse ist § 565 BGB ebenfalls anwendbar (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 9). Ist der Vermieter mit der Überlassung an den Dritten einverstanden, kann § 565 auch ohne formelles Vorliegen eines Zwischenmietvertrages entsprechend angewendet werden, wenn ferner ein der Gewinnerzielungsabsicht eines Zwischenmieters vergleichbares Merkmal vorliegt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 10).
Die Vorschrift ist nur anwendbar in den Fällen, in denen der gemietete Wohnraum zu Wohnzwecken weiter vermietet werden soll (BGH, Urteil v. 3.7.1996, VIII ZR 278/95; NJW 1996, 2862 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. A 8m.w.N.). Für vor dem 1.9.2001 abgeschlossene gewerbliche Zwischenmietverträge gilt das bis zu diesem Zeitpunkt geltende Mietrecht weiter (Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB). Der notwendige Zweck ist insbesondere durch die Einfügung "zu Wohnzwecken" in Abs. 1 Satz 1 klargestellt worden. Dieser Zweck braucht nicht von Anfang an vereinbart worden zu sein; es reicht aus, wenn die Weitervermietung zu Wohnzwecken zwischen Vermieter und (Zwischen-)Mieter im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit dem Untermieter (= Dritten) vereinbart war.
Ausdrückliche Vereinbarung nicht nötig
Eine ausdrückliche Vereinbarung ist nicht notwendig; es reicht aus, dass Vermieter und Mieter übereinstimmend und hinreichend eindeutig von der Weitervermietung zu Wohnzwecken ausgingen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 13).
§ 565 ist jedoch nicht anwendbar, wenn zwischen Vermieter und (Zwischen-)Mieter die Weitervermietung nur zu gewerblichen Zwecken vereinbart war (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 11). Wenn der Vermieter den (Zwischen-)Mieter die Weitervermietung überhaupt freigestellt hatte, gilt § 565 nur bei erfolgter Weitervermietung zu Wohnzwecken (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 11; a.A.; LG Aachen, Urteil v. 3.3.2016, 2 S 263/15, ZMR 2016, 543: § 565 insgesamt unanwendbar).
§ 565 BGB ist ebenfalls unanwendbar, wenn der Mieter ohne Erlaubnis weitervermietet oder wenn er die Räume nur als Geschäftsraum weitervermieten darf, tatsächlich aber Wohnraummietverhältnisse begründet (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 13). Da es auf den Vertragszweck des Untermietverhältnisses ankommt, ist weder die tatsächliche Eignung der Räume noch deren tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken maßgebend (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 14).
Die Weitervermietung muss ferner gewerblich erfolgen (gewerbliche Weitervermietung), d. h. geschäftsmäßig mit Gewinnerzielungsabsicht oder zumindest im eigenen wirtschaftlichen Interesse (BGH, Urteil v. 3.7.1996, VIII ZR 278/95, ZMR 1996, 537; BayObLG, Beschluss v. 28.7.1995, RE-Miet 4/94, ZMR 1995, 526; KG, Urteil v. 23.8.2012, 8 U 22/12, ZMR 2013, 108; KG, Beschluss v. 24.8.1995, 8 RE-Miet 4785/95, GE 1996, 49 [51]).
Bestätigung der Rechtsprechung
Diese Rechtsprechung ist durch den gem. Art. 1 Nr. 7 MietAnpG v. 18.12.2018 in das Gesetz eingefügten § 578 Abs. 3 bestätigt worden.
Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der (Zwischen-)Mieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 17.1.2018, VIII ZR 241/16, GE 2018, 323 – Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 311/14, GE 2016, 389).
Nicht erforderlich ist, dass es sich um die einzige oder primäre Erwerbsquelle handelt oder der Mieter tatsächlich Gewinn erzielt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 17).
Stehen andere Zwecke im Vordergrund, so ist § 565 nicht anwendbar (BGH, a.a.O.; BayObLG, a.a.O.; KG, a.a.O.; a.A. LG Berlin, GE 2002, 1126; Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 18). Der Vermieter tritt daher dann nicht in das Mietverhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und dem Untermieter ein, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht (BGH, Urteil v. 20.1.2016, a.a.O.), wenn die Weitervermietung aus karitativen Gründen zum Zweck der Aufnahme hilfsbedürftiger Menschen erfolgte (KG, Urteil v. 8.12.2014, 8 U 117/14 [Einzelrichter], GE 2016, 257; BayObLG, Beschluss v. 28.7.1995, RE-Miet 4/94, ZMR 1995, 526; BayObLG, RE v. 30.8.1995, RE-Miet 5/95, ZMR 1995, 582; Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 19). Dasselbe gilt bei der Vermietung an einen nicht erwerbs...