1 Allgemeines
Rz. 1
Das bisherige Recht unterschied zwischen dem einfachen Zeitmietvertrag (§ 564c Abs. 1 a. F.) und dem qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 564c Abs. 2 a. F. Nur Letzterer war ein echter Zeitmietvertrag, ansonsten blieb es beim Kündigungsschutz des § 564b a. F., der allerdings nur eingriff, wenn der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangte.
Die neue Regelung hat den einfachen Zeitmietvertrag abgeschafft. Es gibt jetzt nur noch einen "echten" Zeitmietvertrag, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsächlich zur Beendigung des Mietverhältnisses führt (§ 542 Abs. 2). Wie bei dem bisherigen qualifizierten Zeitmietvertrag des § 564c Abs. 2 a. F. hat der Mieter auch zukünftig keinen Verlängerungsanspruch nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit und kann der Kündigung auch nicht nach der Sozialklausel der §§ 574–574c widersprechen. Bisher gab es den qualifizierten Zeitmietvertrag nur für fünf Jahre. Eine derartige Befristung ist jetzt nicht (mehr) vorgesehen.
Zum Schutz des Mieters kann ein Zeitmietvertrag grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des Abs. 1, nämlich nur bei Vorliegen eines der genannten Befristungsgründe, zulässigerweise abgeschlossen werden. Nach der Intention des Gesetzgebers soll die Befristung dem Vermieter einerseits im Interesse der Vermeidung wohnungspolitisch unerwünschter Leerstände ermöglichen, die Wohnräume bis zu der von ihm vorgesehenen anderweitigen Nutzung so zu vermieten, dass er sie nach Beendigung der Mietzeit auch tatsächlich anderweitiger Nutzung zuführen kann. Sei nämlich bei Vertragsbeginn für ihn nicht sicher, ob der Mietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit ende, so werde er von einer Vermietung absehen und die Wohnräume zwischenzeitlich lieber leer stehen lassen (was in der Vergangenheit so auch verbreitet geschehen ist und mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften nur teilweise reguliert werden konnte). Andererseits werde durch die Beschränkung auf die bestimmten Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsschutz- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen. Die Praxis in der Zukunft wird zeigen, ob durch die ohne zeitliche Beschränkung gegebene Möglichkeit des Abschlusses von Zeitmietverträgen nicht doch ein Missbrauch und tatsächliche Umgehung des § 573 eintreten wird.
§ 575 erfasst nicht jene Mietverhältnisse, die ohnehin keinen Bestandsschutz genießen. Dies folgt aus § 549 Abs. 2 und 3. In diesen Fällen bleibt es wie bisher dabei, dass Zeitmietverträge uneingeschränkt (§ 549 Abs. 2) abgeschlossen werden können.
2 Zeitmietvertrag – § 575 Abs. 1
Rz. 2
§ 575 Abs. 1 nennt mit drei Varianten Möglichkeiten, einen Zeitmietvertrag abzuschließen. Wie schon ausgeführt (Rn. 1), hat der Gesetzgeber die bisherige Befristung auf nicht mehr als fünf Jahre als zu eng angesehen. Längere Vertragslaufzeiten könnten für beide Seiten Vorteile haben. Der Vorteil des Mieters bestehe darin, dass er die Sicherheit habe, während der Vertragslaufzeit nicht ordentlich gekündigt zu werden. Falls er also in absehbarer Zeit keine räumlichen Veränderungen zu erwarten habe, werde gerade der Abschluss eines längeren Zeitmietvertrags in seinem Interesse liegen. Der Mieter hat nach Ablauf der Zeit allerdings nicht die Möglichkeit, sich auf die Sozialklausel des § 574 zu berufen. Ferner ist die Räumungsschutzvorschrift des § 721 ZPO nicht anwendbar (die Vorschrift ist nach Art. 3 Nr. 5 des Mietrechtsreformgesetzes in der ZPO geändert). Anzuwenden ist allerdings nach wie vor § 765a ZPO. Diese Vorschrift hat jedoch nur geringe Bedeutung und wird in der zwangsvollstreckungsrechtlichen Praxis nur zurückhaltend angewandt, z. B. wenn ein kürzerer Zeitraum nach Ende des Mietverhältnisses bis zum Bezug einer neuen Wohnung überbrückt werden muss.
Der Vermieter hat den Vorteil, auch für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre Planungssicherheit zu haben.
Die Befristungsgründe in den § 575 Abs. 1 Nr. 1–3 sind abschließend aufgezählt. Sie greifen wie bisher einige der Kündigungsgründe für den Vermieter im Sinne eines berechtigten Interesses nach § 573 auf, sind jedoch weiter gefasst als diese. Nach der Intention des Gesetzgebers behält damit der Zeitmietvertrag gegenüber den Kündigungsvorschriften seine eigenständige Bedeutung. Würden nämlich die Befristungsgründe auf das "berechtigte Interesse" i. S. d. § 573 beschränkt, so könnte der Vermieter, würde er statt eines Zeitmietvertrags einen unbefristeten Mietvertrag abschließen, bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ohnehin ordentlich kündigen. In diesem Fall stünde er letztlich sogar besser, da er im Rahmen des Zeitmietvertrags an den bei Vertragsschluss genannten Befristungsgrund gebunden ist, während er beim unbefristeten Mietverhältnis bis zum beabsichtigten Kündigungstermin in der Wahl seiner Kündigungsgründe frei wäre.
- Nr. 1 entspricht inhaltlich dem bisherigen § 564c Abs. 2 Nr. 2 a. Wie schon in anderen Vorschriften heißt es auch hier jetzt "Angehörige seines Haushalts".
- Nr. 2 entspricht § 564c Abs. 2 Nr. 2 b a. F. Im Regie...