Zusammenfassung
Vergleichsweise wenig Kurzarbeit, umfangreiche Homeoffice-Lösungen, reduzierte Begehungen, Verzögerungen bei Baumaßnahmen, verstärkte virtuelle Meetings. Das sind nur einige der Folgen der Corona-Pandemie für Immobilienverwaltungen, welche die aktuelle Umfrage des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) dokumentiert. Vom 1. bis 22. April haben sich rund 1.100 Immobilienverwaltungen aus ganz Deutschland daran beteiligt.
1 Wenig Kurzarbeit und viel Homeoffice
Im Vergleich zu anderen Branchen sind Immobilienverwaltungen bisher wenig von Kurzarbeit betroffen: 89,9 % aller Verwaltungen haben für keinen ihrer Mitarbeiter Kurzarbeit angeordnet. Dank Digitalisierung haben 60 % aller Immobilienverwaltungen im Zuge der Corona-Pandemie Homeoffice-Lösungen geschaffen – und sind damit offensichtlich zufrieden. Mehr als zwei Drittel von ihnen (68,6 %) wollen diese Form der Arbeitsplatzgestaltung auch nach dem Abklingen der Pandemie beibehalten.
2 Mietstundung und Hausgeldzahlung
61,2 % der Unternehmen, die in der Gewerbeverwaltung tätig sind, verzeichnen aktuell verstärkt Anfragen zu Mietstundungen vor allem durch gewerbliche Mieter. In der Wohnimmobilienverwaltung ist der Anteil der Anfragen zu Mietstundungen mit 29,4 % erheblich niedriger. 10,9 % der Verwaltungen von Wohnungseigentümergemeinschaften registrieren derzeit verstärkt Verzögerungen oder das Ausbleiben von Hausgeldzahlungen, und 19,2 % erwarten zukünftig Probleme bei Zins-, Tilgungs- und Rückzahlungen von Krediten.
3 Eingeschränkte Begehungen und Stau bei Baumaßnahmen
Der Sanierungsstau aus Vor-Corona-Zeiten wird sich weiter vergrößern. Die allermeisten Befragten (88,1 %) haben Begehungen in ihren verwalteten Beständen aufgrund der Pandemie eingeschränkt. Potenzielle Schäden können dadurch womöglich nicht frühzeitig erkannt werden – es drohen höhere Kosten in der Beseitigung. Zugleich ist ein Stau an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu befürchten. Bei der Ausführung von Bau-, Instandhaltungs- und Sanierungsprojekten erwarten nämlich 88,9 % der Befragten Verzögerungen. Diese sind nicht zuletzt der derzeit eingeschränkten Tätigkeit von Handwerkern geschuldet. So haben 44 % der Befragten festgestellt, dass Handwerksfirmen aufgrund der aktuellen Situation keine Notdienste oder Reparaturen mehr ausführen. Und 63 % der Verwaltungen haben aktuell aufgrund der eingeschränkten Tätigkeit verschiedener Baufirmen einen erhöhten Aufwand bei der Einholung von Handwerkerangeboten. In dieser Situation ist es kaum mehr praktikabel und aus Sicht von 93,7 % der Unternehmen nicht mehr zeitgemäß, drei Angebote von Firmen einholen zu müssen.
4 Online-Versammlungen als neues Format der Willensbildung
Durch die Regelungen der Bundesländer ist die Durchführung nichtöffentlicher Veranstaltungen seit Wochen im Wesentlichen untersagt. Das gilt auch für Eigentümerversammlungen. Mit 2,7 % wird nur ein minimaler Teil der Eigentümerversammlungen wie geplant abgehalten. Je länger die Beschränkungen durch die Corona-Pandemie andauern, umso größer wird die Gefahr, dass verschobene Eigentümerversammlungen in diesem Jahr gar nicht mehr stattfinden können. Das zeichnet sich heute bereits in 41,8 % aller Wohnungseigentümergemeinschaften ab, denn die Verwaltungen erwarten Probleme in der Terminfindung mit den Eigentümern (82,5 %) sowie personelle Engpässe (48,1 %). Nur: Wenn keine Versammlung stattfindet, werden keine Beschlüsse gefasst. Der Stau bei Baumaßnahmen wird damit zusätzlich vergrößert.
Auf der Suche nach alternativen Wegen hat die Diskussion um Online-Versammlungen Auftrieb erfahren. Die digitale Durchführung von Eigentümerversammlungen ist jedoch weder im Wohnungseigentumsgesetz noch im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht geregelt. Dabei zeigt sich überall dort, wo sie auf Grundlage individueller Regelungen durchgeführt werden, dass mehr Eigentümer teilnehmen als zuvor bei klassischen Versammlungen. Online-Versammlungen sind damit ein wichtiges Format zur demokratischen Willensbildung.
5 Kreative Lösungen mit virtuellen Versammlungen
Reine Vollmachtversammlungen bergen ebenfalls das Problem, dass der Meinungsaustausch zu kurz kommt. Denkbar und in den vergangenen Wochen auch häufiger angewandt ist jedoch ein zweistufiges Verfahren: Die Eigentümer werden unter Wahrung der normkonformen Frist zu einer reinen Vollmachtversammlung eingeladen und erhalten ausreichend Informationsmaterial zur Tagesordnung. Elementar sind klar formulierte, ausführliche Beschlussanträge, hilfreiche Zusatzinformationen wie Angebote und Beschreibungen. In der Einladung wird zudem darauf hingewiesen, dass eine persönliche Teilnahme aufgrund der behördlichen Auflagen nicht möglich ist. Mit demselben Schreiben erfolgt darüber hinaus die Einladung zu einer Vorversammlung, die vor der Eigentümerversammlung online stattfindet. Drei Tage vor diesem Termin erhalten die Eigentümer per E-Mail einen individuellen Zugangscode oder einen Link.
Damit nicht einzelne Wohnungseigentümer aufgrund fehlender technischer Möglichkeiten von der virtuellen Versammlung ausgeschlossen sind, sollte auch eine Teilnahme per Telefon ermöglicht werden.
Nichtöffentlichkeitsgrunds...