OVG für das Land NRW Urteil vom 25.07.2002 - 1 A 785/00

Verfahrensgang

VG Köln (Aktenzeichen 3 K 2952/96)

Tenor

Die Berufung wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger steht als Justizvollzugsobersekretär im Dienste des Beklagten und ist im allgemeinen Vollzugsdienst bei der Justizvollzugsanstalt K. tätig. Seit Januar 1984 bewohnt er die zur Justizvollzugsanstalt gehörende Dienstwohnung Nr. 28 mit der Anschrift R. straße 410 in K..

Die Wohnung befindet sich in einem 1968 bezugsfertig gewordenen Ein- Familienhaus und verfügt über eine auf zwei Etagen verteilte Wohnfläche von 48,20 qm.

Nachdem die Oberfinanzdirektion K. – im Folgenden: OFD – mit Schreiben vom 3. August 1992 den örtlichen Mietwert unter Berücksichtigung eines Zuschlags von 7 % für die von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen und eines Abschlags von 50 % für die Lage in unmittelbarer Nähe zur Justizvollzugsanstalt sowie starken Verkehrslärms noch auf 352,70 DM festgesetzt hatte, erfolgte mit Schreiben vom 24. Juli 1995 eine Neufestsetzung des örtlichen Mietwerts auf 590,40 DM. Dabei legte die OFD als Miete für eine vergleichbare bzw. ähnliche Wohnung einen Betrag von 12,30 DM/qm zu Grunde und nahm einen Zuschlag von 7 % für die von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen sowie einen Abschlag von 20 % für die Lage in unmittelbarer Nähe zur Justizvollzugsanstalt vor. Zusätzlich in Ansatz gebracht wurden ein als pauschalierte Nebenabgaben bezeichneter Zuschlag in Höhe von 72,30 DM (= 48,2 qm × 1,50 DM/qm) sowie als Entschädigung für besondere Ausstattung bezeichnete Zuschläge für einen Dienstherd in Höhe von 1,01 DM (= 243 DM × 5 %: 12) und für eine Spüle in Höhe von 1,29 DM (= 309 DM × 5 %: 12).

Gegen diese Festsetzung führte der Kläger am 30. August 1995 an: Eine Mieterhöhung von knapp 60 % verstoße gegen die guten Sitten. Der Wegfall eines Abschlags für starken Verkehrslärm sei nicht gerechtfertigt. Der Verkehrslärm auf der B. Straße habe sich mit Sicherheit nicht gemindert, sondern sei in erheblichem Maße gestiegen. Da er direkt gegenüber der Endhaltestelle wohne, komme es fast pausenlos zu Lärmbeeinträchtigungen durch ankommende und wegfahrende Busse und Straßenbahnen.

Unter dem 7. September 1995 übersandte der Leiter der Justizvollzugsanstalt K. dem Präsidenten des Justizvollzugsamts Rheinland die Stellungnahme des Klägers und führte dazu ergänzend an: Es könne bestätigt werden, dass sich seit der Festsetzung der OFD vom 3. August 1992 keine Veränderung bezüglich des auftretenden Lärmpegels ergeben habe.

Mit Bescheid vom 12. September 1995, dem Kläger ausgehändigt am 19. Oktober 1995, setzte der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland die Dienstwohnungsvergütung für die dem Kläger zugewiesene Dienstwohnung mit Wirkung vom 1. Dezember 1995 auf monatlich 590,40 DM mit der Maßgabe fest, dass sie die höchste Dienstwohnungsvergütung nicht übersteigen darf.

Auf den am 9. November 1995 erhobenen Widerspruch des Klägers holte der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland eine Stellungnahme der OFD ein. Die OFD legte unter dem 28. Dezember 1995 dar: Der örtliche Mietwert der Dienstwohnung sei anhand des gültigen Mietspiegels ermittelt worden. Der K. Mietspiegel weise für Wohnungen in der Gruppe 3 (Bezugsfertigkeit 1961 bis 1975) bei einer Größe um 40 qm, ausgestattet mit Bad/WC und Heizung, mittlerer Wohnlage einen Quadratmeterpreis von 10,80 bis 13,80 DM aus; der Mittelwert betrage demnach 12,30 DM/qm. Bei einer im Juni 1993 durchgeführten Ortsbesichtigung sei festgestellt worden, dass ein einheitlicher Abschlag für die Lage in unmittelbarer Nähe der Justizvollzugsanstalt in Höhe von 50 % nicht mehr gerechtfertigt sei, da die Beobachtungskanzeln nicht mehr alle gleichzeitig besetzt seien, der Aufwuchs in den Gärten derart zugenommen habe, dass dadurch eine Einsichtnahme, zumindest in den Sommermonaten, nahezu unmöglich sei, und eine gewisse Staffelung der Abschläge je nach Nähe zu den Beobachtungskanzeln erfolgen müsse. Für die Dienstwohnung des Klägers sei unter Berücksichtigung dessen ein Abschlag von 20 % als angemessen angesehen worden. Damit seien zugleich alle sonst durch den Dienstbetrieb entstehenden Nachteile ausgeglichen. Ausweislich eines unter dem 12. Mai 1986 für die Dienstwohnung R. straße 456 erstellten Gutachtens seien Nachteile wie die Lärmbelästigung durch die B. Straße durch Vorteile wie z.B. baujahrsuntypische Iso-Verglasung bzw. Doppelfenster ausgeglichen. Weder bei einer Ortsbesichtigung im Jahre 1986 noch der im Jahre 1993 sei eine Lärmbelästigung durch Straßenbahnen oder Busse festgestellt worden, die ein Abweichen von dem genannten Gutachten rechtfertigen würden.

Mit Widerspruchsbescheid vom 16. Januar 1996, dem Kläger ausgehändigt am 7. März 1996, wies der P...