Alexander C. Blankenstein
Wesentliches Herzstück der WEG-Reform ist die teilweise Neuregelung des Rechts der baulichen Veränderung. Bisher in § 22 WEG a. F. geregelt, werden sich künftig die einschlägigen Vorschriften in §§ 20 f. WEG n. F. finden. § 20 WEG n. F. wird insoweit die baulichen Maßnahmen selbst regeln, § 21 WEG n. F. die Verteilung ihrer Kosten.
|
|
| WEG a. F. |
WEG n. F. |
§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau |
§ 20 Bauliche Veränderungen |
| (1) 1Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. 2Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. |
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. |
| (2) 1Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. 2Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. |
(2) 1Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
- dem Einbruchsschutz und
- dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
dienen. 2Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. |
| (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4. |
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. |
| (4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden. |
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. |
Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums werden wie bisher von den Erhaltungsmaßnahmen abgegrenzt werden, also solchen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.
Erhaltungsmaßnahmen
Erhaltungsmaßnahmen stellen nach wie vor die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung dar. Diese sind in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt, auf die ein jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. einen Anspruch hat. § 19 Abs. 2 WEG n. F. stimmt dabei mehr oder weniger mit der bislang geltenden Bestimmung des § 21 Abs. 5 WEG überein, diejenige des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. entspricht der derzeit noch geltenden Regelung in § 21 Abs. 4 WEG.
Die Termini "Instandhaltung" und "Instandsetzung" gebraucht das Gesetz deshalb nicht mehr, weil ihrer Differenzierung bzw. Unterscheidung seit jeher keinerlei praktische Bedeutung zukommt. Das WEMoG erfasst in § 13 Abs. 2 WEG n. F. das Begriffspaar "Instandhaltung und Instandsetzung" künftig unter dem Begriff der "Erhaltung". Lediglich dann, wenn etwa eine Vereinbarung im Ausnahmefall einmal beiden Begriffen einen unterschiedlichen Regelungsgehalt zumessen sollte, ist die Unterscheidung von Bedeutung. Allerdings wäre diese künftig gemäß § 47 WEG n. F. nur noch dann maßgeblich, wenn in der Vereinbarung deutlich zum Ausdruck käme, dass die Differenzierung unabhängig von Gesetzesänderungen stets festgeschrieben sei.
Übersicht: Bauliche Veränderungen gemäß § 20 WEG n. F.
Modernisierende Instandsetzung
Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung, die derzeit noch in § 22 Abs. 3 WEG a. F. angesiedelt sind, werden unabhängig davon, ob man sie weiter unter den Terminus der "Erhaltungsmaßnahmen" subsumieren oder als "bauliche Veränderungen" ansehen wird, mehrheitlich beschließbar sein. Rein sachlogisch ist dies bereits Folge daraus, dass Maßnahme...