Alexander C. Blankenstein
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| WEG a. F. |
WEG n. F. |
§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung |
§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht |
(1) 1Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. 2Der Wirtschaftsplan enthält:
- die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
- die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
- die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. |
(1) 1Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. |
1.1 Gesetzgeberisches Ziel
Neu: Beschlossen werden nur die nach Wirtschaftsplan zu zahlenden Beiträge, nicht das zugrundeliegende Zahlenwerk
Mit der Neuregelung in § 28 Abs. 1 WEG n. F. bezweckt der Gesetzgeber in erster Linie eine Verringerung der Beschlussanfechtungsverfahren wegen formeller Mängel des Wirtschaftsplans. Dies stellt Satz 1 dieser Vorschrift insoweit klar, als Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan künftig nur noch die entsprechenden Beiträge sind und nicht das nach Satz 2 zu erstellende Zahlenwerk.
Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage (künftig: Erhaltungsrücklage) wurden in den Wirtschaftsplänen häufig als Kostenposition ausgewiesen, bis der BGH im Jahr 2009 in einer Grundsatzentscheidung klargestellt hat, dass es sich bei den nach Wirtschaftsplan zu leistenden Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage nicht um Kosten oder Ausgaben handelt, sondern um Einnahmen der Gemeinschaft. Unter Missachtung dieser Entscheidung haben Wirtschaftspläne auch nach 2009 immer wieder die Rücklagenbeiträge als Kostenposition behandelt und waren deshalb anfechtbar, denn obwohl sich durch die Darstellung als Kostenposition nichts an der den einzelnen Wohnungseigentümer treffenden Zahllast geändert hat, waren die Wirtschaftspläne in formeller Hinsicht nicht korrekt. Um die aus rein formellen Gründen erhobenen Anfechtungsklagen zu verringern, werden Beschlüsse über die Genehmigung von Wirtschaftsplänen in Zukunft nicht mehr angreifbar sein, da Beschlussgegenstand lediglich die konkrete Beitragsfestsetzung sein wird und nicht das zugrunde liegende Zahlenwerk.
Achtung bei fehlerhaftem Kostenverteilungsschlüssel!
Wird die Beitragslast der einzelnen Wohnungseigentümer unter (teilweiser) Missachtung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels ermittelt und festgesetzt, so führt dies zu einer fehlerhaften Beitragsfestsetzung, da einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel mehrbelastet und andere entlastet werden. Solche Fehler, die sich im Ergebnis auf die Beitragshöhe bzw. Beitragslast auswirken, begründen nach wie vor eine Anfechtungsklage.
Nach Auffassung des Gesetzgebers soll allein ein Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht des Satzes 2 einen Beschluss über die Festsetzung von Beitragspflichten nach Satz 1 nicht fehlerhaft machen. Insoweit darf man auf die Entwicklung der künftigen Rechtsprechung gespannt sein, ob diese akzeptieren wird, dass ein Beschluss über die Festsetzung der Beitragspflichten auch dann nicht erfolgreich anfechtbar wäre, wenn nicht einmal die grundlegenden Einnahmen- und Ausgabenpositionen nachvollziehbar dargestellt sind.
Hier können jedenfalls gravierende praktische Probleme dann entstehen, wenn zwar – warum auch immer – die zu leistenden Beiträge mehrheitlich gerade ohne Erstellung des grundlegenden "Rechenwerks" Wirtschaftsplan beschlossen werden und einer der Wohnungseigentümer die Befürchtung hat, unrechtmäßig mit Mehrkosten belastet zu sein. Den Beschluss über die Festsetzung der Beiträge wird er in diesem Fall anfechten und mit dem Antrag verbinden, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Erstellung des Wirtschaftsplans zu verurteilen. Stellt sich dann heraus, dass zwar die Beiträge tatsächlich ordnungsgemäß festgesetzt wurden, müssten dennoch die Kosten des Verfahrens entsprechend § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufzuerlegen sein, da diese – freilich in erster Linie ihr Organ, der Verwalter – gegen ihre Verpflichtung zur Erstellung des Wirtschaftsplans verstoßen hat. Insoweit ist zwar die Forderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezüglich des Hausgeldbeitrags dem anfechtenden Wohnungseigentümer bekannt, allerdings gerade nicht ihre Berechnung.
Dies wiederum dürfte aber nur dann gelten, wenn es sich um den ersten Wirtschaftsplan nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt und Erfahrungswerte aus der Vergangenheit fehlen bzw. die neu zu zahlenden Hausgelder erheblich von den Ergebnissen der je...