Werbegemeinschaft (Miete)

Zusammenfassung

Begriff

Mietverträge über Ladenräume in einem Einkaufscenter sehen regelmäßig vor, dass sich der Mieter an den Kosten von Werbemaßnahmen beteiligen muss. Für die vertragliche Gestaltung einer solchen Beteiligung gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Dabei ist zu unterscheiden, ob solche atypischen Leistungspflichten mit dem Mieter durch Einzelvereinbarung oder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen erfolgt. Bei Einzelvereinbarungen gilt eine hohe Vertragsfreiheit (begrenzt z. B. durch §§ 134, 138 BGB). Bei AGB setzen die § 305 ff. BGB und die konkrete Rechtsprechung Grenzen, die nachfolgend aufgezeigt sind.

1 Umlageklausel

Denkbar ist,

• dass der Vermieter die Werbemaßnahmen durchführt und die hierdurch entstandenen Kosten anteilmäßig auf die Mieter umlegt oder
• dass sich die Mieter zur Zahlung einer Kostenpauschale verpflichten.

Eine derartige Klausel verstößt nicht gegen § 305c Abs. 1 BGB (überraschende Klausel), weil solche Verpflichtungen nicht ungewöhnlich sind.

Achtung

Hinreichend deutliche Umlageklausel vereinbaren

Jedoch muss die Umlageklausel so gefasst werden, dass der Gegenstand der Werbemaßnahme und die Höhe der Kosten hinreichend deutlich werden.^[1]

[1] Lehmann-Richter, ZMR 2017, S. 861, 862.

2 Verpflichtung des Mieters zum Beitritt einer Werbegemeinschaft

Denkbar ist weiter, dass die Werbemaßnahmen durch einen Verband – etwa einem Verein oder einer GbR – durchgeführt werden, wobei der Mieter zum Beitritt und zur Zahlung von Mitgliedsbeiträgen verpflichtet wird.

Hinweis

GbR als Organisationsform mit hohem Haftungsrisiko verbunden

Nach der Rechtsprechung des BGH verstößt eine Klausel, die den Mieter zum Beitritt einer Werbegemeinschaft verpflichtet, gegen § 307 BGB, wenn die Werbegemeinschaft in Form einer GbR betrieben werden soll.^[1]

Dies beruht darauf, dass die Mitglieder einer GbR weitreichenden Haftungsrisiken ausgesetzt sind. Insbesondere haften sie persönlich für Wettbewerbsverstöße der Werbegemeinschaft. Wegen dieser Risiken kann ein Mieter nicht gezwungen werden, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten.

Etwas anderes soll gelten, wenn die Werbegemeinschaft in Form eines Vereins organisiert ist, weil die Vereinsmitglieder für Verbindlichkeiten des Vereins grundsätzlich nicht persönlich haften: "Ein unkalkulierbares wirtschaftliches Risiko für den Mieter, welches zu einer unangemessenen Benachteiligung i. S. v. § 307 Abs. 1 BGB führt, besteht bei einer in der Rechtsform eines eingetragenen Vereins gebildeten Werbegemeinschaft folglich nicht."^[2]

Nach anderer Ansicht verstößt eine Beitrittsklausel unabhängig von der Organisationsform der Werbegemeinschaft gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 12.7.2006, XII ZR 39/04, NJW 2006 S. 3057.

[2] BGH, Urteil v. 13.4.2016, XII ZR 146/14, NJW 2016 S. 2489.

[3] Lehmann-Richter, ZMR 2017, S. 861, 863.

2.1 Höhe der Beiträge

In dem Urteil vom 12.7.2006 hat der BGH im Leitsatz ausgeführt, dass "die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein muss; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mieter die auf ihn zukommenden Kosten kalkulieren kann".^[1]

Wichtig

Ausgewiesener konkreter Betrag ist transparent

Das Transparenzgebot ist demgegenüber gewahrt, wenn der Beitrag in einem konkreten Betrag ausgewiesen ist.

Der Umstand, dass die zukünftige Entwicklung des Beitrags unbestimmt bleibt, ist unerheblich, weil § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht verlangt, dass die auf den Mieter umgelegten Kosten schon bei Abschluss des Mietvertrags für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses unabänderlich aus der Klausel erkennbar sein müssen.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 12.7.2006, XII ZR 39/04, NJW 2006 S. 3057; Schmid, GuT 2006, S. 300.

[2] BGH, Urteil v. 13.4.2016, XII ZR 146/14, NJW 2016 S. 2489.

2.2 Freiwilliger Beitritt des Mieters

Hat sich der Mieter freiwillig durch gesonderten Vertrag der Werbegemeinschaft angeschlossen, ist fraglich, ob auch ein in dieser Form vereinbarter Beitritt gegen § 307 BGB verstößt. Hiervon wäre auszugehen, wenn der betreffende Vertrag als Umgehungsgeschäft i. S. v. § 306a BGB zu beurteilen ist.

Der BGH hat dies in seinem Urteil vom 13.4.2016 offengelassen.^[1]

Er führt aus, dass sich das Rechtsverhältnis zwischen den Mitgliedern einer Werbegemeinschaft im Falle der Unwirksamkeit des Beitritts eines Mitglieds nach den Grundsätzen über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellschaft richtet.

Danach ist der fehlerhaft vollzogene Beitritt regelmäßig nicht von Anfang an unwirksam, sondern kann nur mit Wirkung für die Zukunft durch eine von dem Gesellschafter erklärte Kündigung geltend gemacht werden. Bis zum Zugang der Kündigungserklärung ist der vollzogene Beitritt grundsätzlich voll wirksam, sodass sich die Rechte und Pflichten der Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag richten. Daher bleibt der Gesellschafter bis zur Kündigung auch zur Leistung der zu erbringenden Beiträge verpflichtet.

Die Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses durch einen Gesellschafter nach § 723 Abs. 1 Satz 2 BGB ist als Gestaltungsakt in Bezug auf die Gesel...