Werbungskosten-ABC (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)

Überblick

Aufwendungen für vermietete Immobilien, die vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt werden, bedeuten für den Steuerzahler bares Geld, denn sie mindern die Einkommensteuerschuld. Damit Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung keine Werbungskosten vergessen und auch das Finanzamt besser überzeugen können, sind nachfolgend die wichtigsten Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung alphabetisch zusammengestellt und – soweit notwendig – kurz erläutert und durch Hinweise auf die Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen untermauert.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die grundlegenden Vorschriften für den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind die §§ 9 und 21 EStG und die Verwaltungsanweisungen in R 21 EStR und H 21 EStH. Eine umfangreiche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) und der Finanzgerichte ergänzt diese Vorschriften.

Abbruchkosten

Abbruchkosten und der noch nicht abgeschriebene Restwert des abgebrochenen Gebäudes können sein:

• sofort abzugsfähige Werbungskosten oder
• Herstellungskosten für ein neues Gebäude oder
• Anschaffungskosten für den Grund und Boden

Kauf ohne Abbruchabsicht

Wurde ein Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben, sind im Jahr des Abbruchs der Restwert eines zuvor zur Einkunftserzielungsabsicht genutzten Gebäudes und die Abbruchkosten als Werbungskosten zu behandeln. Dies gilt auch, wenn auf dem Grundstück ein neues Gebäude errichtet wird.^[1]

Kauf mit Abbruchabsicht

Wird ein Gebäude mit der Absicht des Abbruchs erworben, können die Aufwendungen nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Die Finanzverwaltung sieht als Indiz für den Kauf mit Abbruchabsicht, dass das angeschaffte Gebäude innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung abgerissen wird.

Wird also das Gebäude mit Abbruchabsicht erworben, können die Aufwendungen für den Abbruch Anschaffungskosten für den Grund und Boden sein oder Herstellungskosten für das neue Gebäude. Ist das Gebäude im Zeitpunkt der Anschaffung wertlos, sind die Anschaffungskosten dem Grund und Boden zuzurechnen. Hat das Gebäude noch einen Restwert, gehören der Restwert, die Abbruchkosten und auch die Räumungsabfindungen an die Mieter zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes.

Kein Neubau

Wird ein werthaltiges Gebäude angeschafft und abgerissen, ohne das auf dem Grundstück ein neues Gebäude errichtet wird (z. B. Sperrgrundstück), gehören die Anschaffungskosten zu denen des Grund und Bodens. Dies gilt auch, wenn der geplante Neubau des Gebäudes scheitert und es zunächst nicht zu einer Bebauung kommt.

Abbruch nach Schenkung

Wer ein bebautes Grundstück geschenkt erhält und bereits im Zeitpunkt der Schenkung den Abbruch beabsichtigt, kann weder die Abbruchkosten noch den Restwert des abgerissenen Gebäudes als Werbungskosten abziehen.^[2]

Hinweis

Abbruch nach Erbschaft

Anders beim Erwerb durch Erbschaft: Wird ein Gebäude auf einem geerbten Grundstück abgerissen, so kommt es für die steuerliche Behandlung darauf an, wie der Restwert und die Abbruchkosten beim Erblasser zu behandeln gewesen wären, wenn er den Abbruch durchgeführt hätte.

Neubau zur Eigennutzung

Wird ein zuvor für eigene Wohnzwecke genutztes Gebäude abgerissen, gehören die durch den Abbruch veranlassten Aufwendungen in jedem Fall zu den Herstellungskosten des neu errichteten Gebäudes.^[3]

Abbruch infolge Baumängel

Treten an einem Gebäude während einer Vermietung erhebliche Baumängel auf und muss es deshalb abgerissen werden, sind die Kosten dafür steuerlich abziehbar. Daran ändert nichts, dass die Eigentümer auf dem Grundstück anschließend ein selbstgenutztes Wohnhaus errichten. Tragender Grund für den Abriss ist in diesem Fall nicht die anschließende Eigennutzung gewesen. Vielmehr haben Baumängel die Maßnahme notwendig gemacht, die während der Vermietung entstanden waren. Damit ist der Abriss durch die Vermietung veranlasst gewesen.^[4]

Abbruch einer Garage

Auch Aufwendungen für den Abbruch einer verbrauchten Garage – einschließlich der Rest-AfA – stellen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar.^[5]

Abfindungen

Künftige Nutzung ist entscheidend

An Mieter für vorzeitige Räumung bezahlte Abfindungen können als Werbungskosten abgezogen werden, wenn die freigemachte Wohnung anschließend wieder vermietet wird.^[6] Dies gilt auch für den Fall, dass der neue Pächter das Gebäude abreißt, weil für ihn nur der Grund und Boden von Interesse ist.^[7] Ein Werbungskostenabzug kommt nicht in Betracht, wenn die Zahlung im Zusammenhang mit dem Verkauf oder dem Erwerb eines Grundstücks oder wegen beabsichtigter Selbstnutzung erfolgt.^[8]

Abgeld

s. Damnum

Ablösezahlungen für Stellplätze

s. Stellplatzablöse

Abschlussgebühr für Bausparvertrag

Ein Werbungskostenabzug ist möglich, wenn der Abschluss nachweisbar in engem Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks, der Errichtung des Gebäudes oder einer Umschuldung steht.^[9]

Der Werbungskostenabzug kommt auch in Betracht, wenn die Abschlussgebühr auf einem unverzinslichen Sonderkonto gebucht wird.^[10] Bei Rückzahlung der Abschlussgebühr ...