Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Redaktion
Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist oft günstiger als zu mieten, gerade bei Neuverträgen – und wenn der Zins niedrig ist. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).
Käufer von Wohneigentum standen gegenüber Mietern im vergangenen Jahr in allen deutschen Regionen besser da, zeigt eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Zusammenarbeit mit der Immobilienfirma Accentro. Die Aufteilung der Maklerprovision hat demnach den Kostenvorteil für den Kauf noch gestützt – doch seien die Vorteile mit dem Zinsanstieg geschmälert worden.
Unter dem Strich war der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland 2021 im Durchschnitt 59,2 % günstiger, als diese zu mieten. Damit ist der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung um etwa 3 % gegenüber 2020 gestiegen.
Wohneigentum: Preis durch Niedrigzins überkompensiert
Zahlten Selbstnutzer im vergangenen Jahr wegen der sehr niedrigen Kreditzinsen von rund 1 % im Schnitt nur 4,21 EUR pro Quadratmeter, mussten Mieter bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen 10,30 EUR für den Quadratmeter hinlegen – bei Bestandsverträgen waren es 7,04 EUR. Käufer waren also mit knapp 60 % gegenüber Mietern im Vorteil bzw. mit 40 % bei Bestandsmieten.
Ein großer Vorsprung ergab sich laut der Studie selbst in den teuren Metropolen. "Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert", sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Auch die Reform zur Teilung der Maklerprovisionen habe Käufer entlastet. "Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern."
Mit der hohen Inflation sind Finanzierungen rasant teurer geworden: Seit Dezember haben sich die Zinsen für 10-jährige Standardkredite laut FMH-Finanzberatung von weniger als 1 % auf im Schnitt rund 2,5 % mehr als verdoppelt – Tendenz steigend.
Wo sich der Immobilienkauf auch 2022 lohnt
Das IW hat in 3 Szenarien mit einem Anstieg der Bauzinsen auf 2, 2,5 oder 3 % errechnet, ob Immobilienkäufer 2022 immer noch besser fahren als Mieter mit Neuverträgen. Das Ergebnis: Schon ein Zinsniveau von 2,5 % lässt die Kosten von Selbstnutzern beim Wohneigentum auf mehr als das Doppelte steigen (8,55 EUR). Rechne man steigende Kaufpreise ein, ergeben sich 8,97 EUR je Quadratmeter. Bei 3 % Kreditzinsen steigen die Selbstnutzerkosten auf 10,63 EUR. In diesem Szenario sei Mieten bereits in 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städten billiger als Kaufen, schreiben die Autoren.
Besonders im Umland der 7 größten deutschen Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) und dem von anderen Großstädten seien Käufer auch bei höheren Zinsen im Vorteil. Der "neutrale Zins" für eine 10-jährige Finanzierung, ab dem die Selbstnutzerkosten den Neuvertragsmieten entsprechen, liege im Umland der 7 Metropolen bei 3,6 %, in übrigen Großstädten bei 3,1 % und in deren Umland bei 3,5 %. Ist der Zins noch höher, sind wiederum Mieter im Vorteil.
Für die übrigen Kreise kommt das IW auf einen neutralen Zins von 3,7 %. In den 7 Metropolen, darunter Berlin, München und Hamburg, fahren Mieter schon ab 2,8 % besser als Käufer.
Lohnt der Immobilienkauf zur Altersvorsorge?
Selbstgenutztes Wohneigentum gilt als gute Altersvorsorge. Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt aber von den jeweiligen Lebensumständen ab, etwa ob häufige berufliche Umzüge nötig sind. Die Studienautoren betonen, dass es sich um eine beispielhafte Rechnung handelt. Starke Wertsteigerungen bei Wohnungen und Häuser wie in den vergangenen Jahren haben Eigentümer noch stärker begünstigt, als in der Studie dargestellt.
Auf der anderen Seite schneiden Menschen mit günstigen Altverträgen in teuren Städten bei der Frage "Kaufen oder Mieten" gut ab. Experten des Geldratgebers "Finanztipp" verweisen ferner darauf, dass auch Mieter große finanzielle Chancen haben können: Wer sein Geld langfristig in renditestarke Anlagen wie Aktien anlege, "kann auch als Mieter langfristig Vermögen aufbauen, in manchen Szenarien sogar ein höheres als beim Immobilienkauf", schreiben sie.
Immobilienkauf "steht und fällt" mit den Zinsen
Für Käufer hängt viel von der Zinsentwicklung ab. "Es ist schwierig, den rapiden Anstieg der Bauzinsen fortzuschreiben", meint IW-Experte Voigtländer. So könne sich die Inflation auf hohem Niveau einpendeln.
Experten der FMH-Finanzberatung erwarteten jedoch, dass die Hypothekenzinsen für 10-jährige Finanzierungen schon in den Sommermonaten 2022 auf 3 % steigen werden. Ein Ende des Aufwärtstrends sei nicht in Sicht: "Zinssätze von 4 % in diesem Jahr sind keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch", schreiben sie.
Für die Studie wurden die Kosten von Selbstnutzern jenen von Mietern gegenübergestellt. Auf Käufer entfielen Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, die Belastung durch Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen, da Immobilienkäufer das Geld auch hätten anlegen können...