Zwangsverwaltung (Miete)

Zusammenfassung

Begriff

Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek die dritte Art der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Die Gläubiger des Grundstückseigentümers sollen bei dieser Art der Vollstreckung nicht aus dem Objekt, sondern aus den Erträgnissen des Objekts befriedigt werden. Deshalb hat der Zwangsverwalter das Grundstück anstelle des Eigentümers nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu verwalten, damit die Erträgnisse von ihm – ggf. nach Erstellung eines Teilungsplans – an die berechtigten Gläubiger verteilt werden können.

Während bei der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek die Zwangsvollstreckung auf den Eigentumswechsel gerichtet ist, bleiben die Eigentumsverhältnisse bei der Zwangsverwaltung unberührt. Ziel des Gläubigers ist die Befriedigung aus den Erträgnissen. Dem Eigentümer wird seine wirtschaftliche Nutzung entzogen. Diese Variante ist vor allem dann interessant, wenn das Objekt vermietet, aber überschuldet ist.

Alle 3 Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten in Grundstücke sind parallel möglich.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Geregelt ist die Immobilienvollstreckung in den §§ 864 ff. ZPO und 146 ff. ZVG.

1 Funktion des Zwangsverwalters

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Vermieters, sondern ein amtliches Organ. Im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter berechtigt,

• Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen,
• Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und
• Mietverhältnisse zu kündigen.

Wichtig

Eintritt in bestehendes Mietverhältnis

In die bereits bestehenden Mietverhältnisse tritt der Zwangsverwalter ein.^[1] Dies gilt allerdings nur, wenn die Mietsache dem Mieter vor der Beschlagnahme überlassen worden ist.

Durch diese Rechtsfolge wird kein Rechtsübergang, sondern eine Änderung der Verwaltungsbefugnis bewirkt.^[2] Der Zwangsverwalter kann alle Rechte aus dem Mietverhältnis geltend machen. Er kann

• die Mieten einziehen und erhöhen,
• das Mietverhältnis kündigen,
• Schadensersatzansprüche oder
• Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen stellen.

Ordnungsgemäße und wirtschaftliche Zwangsverwaltung

Zu diesen Maßnahmen ist der Verwalter im Interesse einer wirtschaftlichen Verwaltung auch verpflichtet.

Wichtig

Vermieten leer stehender Mieträume durch Makler

Insbesondere hat er dafür zu sorgen, dass leer stehende Wohnungen vermietet werden. Insoweit genügt es allerdings, wenn der Zwangsverwalter einen Makler mit der Vermittlung von Mietverträgen beauftragt.^[3]

Die Vermietung muss mindestens zu den ortsüblichen Bedingungen erfolgen.

Praxis-Beispiel

Pflichtwidriges Handeln des Zwangsverwalters

Deshalb handelt der Verwalter pflichtwidrig, wenn er gewerbliche Räume ohne Notwendigkeit zu einem unüblich niedrigen Mietpreis vermietet.^[4]

In diesem Fall hat der Eigentümer Anspruch auf Schadensersatz; dieser ist entsprechend der Differenz zwischen der erzielten und der erzielbaren Miete zu bemessen.^[5]

Nutzung unentbehrlicher Wohnräume

Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück, sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen.^[6] Er hat hierfür kein Entgelt zu entrichten.

Praxis-Beispiel

Wer zum "Hausstand" gehört

Zum Hausstand zählen grundsätzlich alle Personen, die zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnen. Dazu gehören die Ehepartner, Kinder, Eltern, Geschwister, nichteheliche Lebenspartner, Kinder des Lebenspartners oder Hauspersonal. Auch wenn die Kinder volljährig sind, können sie in den Hausstand der Eltern aufgenommen sein.^[7]

Doch haben er und die durch § 149 Abs. 1 ZVG privilegierten Personen (Familien- und Hausstandsangehörige) nur Anspruch auf die "unentbehrlichen Räume".

Die entbehrlichen Räume sind an den Zwangsverwalter zur Vermietung herauszugeben. Anderenfalls müssen die Nutzer dieser Räume gem. § 812 BGB eine Nutzungsentschädigung bezahlen.

Allerdings sind hierbei 2 Besonderheiten zu beachten:

1. Zum einen besteht weder eine Herausgabe- noch eine Zahlungspflicht, wenn die an sich entbehrlichen Räume nicht vermietet werden können. Davon ist in der Regel auszugehen, wenn die unentbehrlichen und die entbehrlichen Räume Teil einer einheitlichen Wohnung sind.
2. Sind die Räume trennbar, muss der Zwangsverwalter zunächst bestimmen, welche Räume weiterhin vom Schuldner oder seinen Angehörigen genutzt werden dürfen; der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung entsteht erst, wenn der Verwalter diese Bestimmung getroffen hat.^[8]

Die Vorschrift des § 149 Abs. 1 ZVG (Belassung der Wohnräume für den Schuldner) setzt voraus:

• Der Eigentümer muss die Räume kraft seines Eigentums bewohnen.

  Dies ist nicht der Fall, wenn er die Wohnung an einen Dritten (z. B. an einen Familienangehörigen) vermietet und er in der Folgezeit sein Besitz- oder Mitbesitzrecht vom Dritten ableitet.^[9]

• Es ist erforderlich, dass der Eigentümer in der Wohnung einen eigenen Hausstand führt.

Wichtig

Keine Vermietung an Dritten

Hat der Eigentümer die Wohnung vollständig an einen Dritten (z. B. seine Ehefrau) vermietet, so ist § 149 Abs. 1 ZVG unanwendbar.^[10]

Die zwischen dem Zwangsve...