Gerhard Jaser, Jörg Wilde
Aufteilung des Kaufpreises
Wer ein Grundstück mit einem aufstehenden Gebäude erwirbt, hat Anschaffungskosten, die er für einkommensteuerliche Zwecke aufteilen muss auf Grund und Boden und auf Gebäude und evtl. auf die Gartenanlage.
Die Aufwendungen für Grund und Boden sind nicht in die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung einzubeziehen. Zu den Aufwendungen für Grund und Boden gehören auch die Erschließungskosten und die Anliegerbeiträge.
Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung
Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung ist vorweg die anteilige Instandhaltungsrücklage auszusondern, die nicht zu den Anschaffungskosten gehört und für die auch keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist.
Erwerb vom Bauträger
Kein Problem bereitete die Kaufpreisaufteilung in der Vergangenheit, wenn ein Grundstück mit einem neuen Objekt (z. B. Reihenhaus oder Eigentumswohnung) von einem Bauträger erworben wurde. Die Finanzämter akzeptierten eine Bestätigung des Bauträgers über die Kaufpreisaufteilung. Nunmehr erkennt der BFH solche nachträglichen Bescheinigungen nicht mehr an. Dennoch werden diese Bestätigungen von den Finanzämtern aus Praktikabilitätsgründen in der Regel akzeptiert, sofern sie nicht offensichtlich unzutreffend sind.
Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag festlegen
Es empfiehlt sich deshalb, die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festzulegen. Erkundigen Sie sich vor dem Abschluss des Kaufvertrags beim Gutachterausschuss bzw. dem Landratsamt oder der Gemeinde nach dem Grund- und Bodenwert im betreffenden Gebiet und einigen Sie sich mit dem Veräußerer über den Ansatz im Kaufvertrag. Der Ansatz sollte einigermaßen realistisch sein.
Dies gilt auch beim Erwerb von einem privaten Veräußerer.
Bindung der Finanzbehörden
Nach Auffassung der Einkommensteuer-Referatsleiter der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder sind die Finanzbehörden an eine im notariellen Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude grundsätzlich gebunden. Die Verteilung der Kosten kann nur bei nennenswerten Zweifeln an der Richtigkeit der vertraglichen Aufteilung geändert werden. Nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein Grundstück bestehen bei einer noch nicht einmal 10-%-igen Unterschreitung des Bodenrichtwerts nicht.
Aufteilung durch Finanzamt
Wer es sich einfach machen will, der überlässt die Aufteilung dem Finanzamt. Dabei besteht allerdings die Gefahr, dass der Wert des Grund und Bodens höher angesetzt wird als Ihnen lieb ist. Wenn man den vom Finanzamt ermittelten Wert des Grund und Bodens ggf. im Rechtsbehelfsverfahren angreifen möchte, muss man wissen, wie das Finanzamt den Wert ermittelt hat. Dies kann auf 3 Wegen geschehen:
- Das Finanzamt ermittelt den Bodenwert anhand von vorliegenden Bodenrichtwertkarten der Kommunen oder Gemeinden.
- Das Finanzamt beauftragt einen Bausachverständigen mit der Ermittlung des Gebäude- und des Bodenwerts. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn es sich um ein belastetes Grundstück (z. B. Kontamination ehemaliger Betriebsgelände) handelt oder andere Besonderheiten berücksichtigt werden müssen.
- Die Finanzverwaltung setzt ein selbst entwickeltes Berechnungsschema zur Aufteilung eines Grundstückspreises ein.
Bei dem von der Finanzverwaltung entwickelten Berechnungsschema werden der Gebäude- und Grundstückswert wie folgt ermittelt:
- Schritt 1: Ermittlung der Standardstufe für das Gebäude
- Schritt 2: Ermittlung des Multiplikators für die Gebäudeart
- Schritt 3: Berücksichtigung von Außenanlagen
- Schritt 4: Ermittlung der linearen Alterswertermittlung
- Schritt 5: Ermittlung des Baupreisindexes
- Schritt 6: Ermittlung des Gebäudewerts
- Schritt 7: Ermittlung Grund- und Bodenwert
Schritt 1
Beim ersten Schritt wird der Gebäudewert bezogen auf die Grundstücksart festgelegt. Ist die Gebäudeart festgelegt, wird die Standardstufe ermittelt. Bei dem sich hier ergebenden Wert handelt es sich um den sogenannten Brutto-Grundflächen-Kostenwert (BGF-Kostenwert). Die Gebäude sind in folgende Standardstufen eingeteilt:
- Stufe 2 = Baujahr vor 1995,
- Stufe 3 = Baujahr ab 1995 bis 2004,
- Stufe 4 = Baujahr ab 2005.
Die folgende Tabelle zeigt die Verteilung und BGF-Kostenwerte:
| NHK 2010 |
Grundstücksart/Gebäudeart |
Standardstufen je m2 |
| 2 |
3 |
4 |
| 4.1.-4.3 |
Mietwohngrundstücke |
718 |
825 |
985 |
| Teileigentum: Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) |
718 |
825 |
985 |
| Wohneigentum |
718 |
825 |
985 |
| 5.1 |
gemischt genutzte Grundstücke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % bis 75 % Wohnen) |
748 |
860 |
1.085 |
| Teileigentum: gemischt genutzte Grundstücke |
748 |
860 |
1.085 |
| 5.2, 5.3 |
Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser |
809 |
930 |
1.520 |
| Teileigentum: Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser |
809 |
930 |
1.520 |
| 6.1, 6.2 |
Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude |
1.023 |
1.175 |
1.840 |
| Teileigentum: Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude |
1.023 |
1.175 |
1.840 |
Schritt 2
Mit Schritt 2 wird der in Schritt 1 ermittelte BGF-Kostenwert mit einem für das jeweilige Objekt ermittelten Faktor multipliziert. In der nachfolgenden Tabelle...