Absetzungen für Abnutzung (AfA) bei Gebäuden des Privatvermögens – Bemessungsgrundlage

Zusammenfassung

Überblick

Das erste Problem für den Bauherrn oder Erwerber einer Mietimmobilie ist die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA. Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei vermieteten Gebäuden des Privatvermögens sind in der Regel die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Der Erwerber eines bebauten Grundstücks muss die Anschaffungskosten aufteilen auf Gebäude und Grund und Boden und evtl. auf Außenanlagen (Garten). In der Praxis sind hierbei verschiedene Möglichkeiten – richtige und falsche – anzutreffen.

Der Bauherr einer Immobilie muss für die Berechnung der Abschreibung die gesamten Herstellungskosten zusammenstellen. Hierbei sind Aufwendungen, die den Grund und Boden betreffen, außer Ansatz zu lassen (z. B. Anliegerbeiträge).

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Für die Begriffe Anschaffungs- und Herstellungskosten sind die Bestimmungen des § 255 HGB auch im Steuerrecht anzuwenden.

Die Ausführungen der Finanzverwaltung zur Bemessungsgrundlage für die AfA sind in R 7.3 der Einkommensteuerrichtlinien (EStR) sowie in H 7.3 des Einkommensteuer-Handbuchs (EStH) enthalten.

Anlage 4 zu § 12 Abs. 5 S. 3 Immobilienwerteverordnung – Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)

1 Anschaffungskosten

1.1 Umfang

Was sind Anschaffungskosten?

Anschaffungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Dazu gehören alle Nebenkosten, die erforderlich sind, um das Wirtschaftsgut der bestimmungsgemäßen Nutzung zuzuführen, sowie die nachträglichen Anschaffungskosten.

Im Einzelnen gehören die folgenden Aufwendungen zu den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks:

• Notarieller Kaufpreis (inkl. übernommener Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden, Rentenverpflichtung),
• bei Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung: Bargebot, übernommene Verpflichtung und evtl. nicht ausgebotene Grundpfandrechte des Ersteigerers, soweit diese durch den Verkehrswert des Grundstücks gedeckt sind^[1],
• Aufzahlungen für Sonderwünsche und bessere Ausstattungen beim Erwerb eines neuen Gebäudes von einem Bauträger,
• anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (s. Beitrag "Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand").
• Ablösezahlungen für Aufgabe eines Wohnrechts
• Aufwendungen für die Beseitigung von Baumängeln, die bereits bei der Herstellung der Wohnung aufgetreten sind, aber erst nach Fertigstellung behoben werden, gehören zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.^[2] Solche Fälle treten auf, wenn der Bauträger wegen Konkurs nicht mehr haftbar gemacht werden kann^[3],
• Aufwendungen zur Ablösung eines Nießbrauchs^[4] oder eines dinglichen Wohnrechts, das aufgrund eines Vermächtnisses eingeräumt wurde^[5] bzw., das jemand im Rahmen einer Erbauseinandersetzung erhalten hat^[6],

• Nebenkosten

  Notarkosten für den Kaufvertrag,

• Maklerhonorar inkl. Mehrwertsteuer,
• Grundbuchamtsgebühren für Auflassungsvormerkung und Eigentümerumschreibung,
• Grunderwerbsteuer inkl. evtl. Säumniszuschläge wegen verspäteter Zahlung,
• Gutachterkosten für das erworbene Grundstück,
• Fahrtkosten zur Besichtigung des erworbenen Objekts und zur Kontrolle des Baufortschritts etc. (mit eigenem Pkw: 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer),
• Notarielle Hebegebühr^[7],
• Zinsen und Geldbeschaffungskosten des Veräußerers, die der Erwerber ersetzen muss,
• Keine Anschaffungskosten hat ein Pflichtteilsberechtigter, der gegen Hingabe seines Geldanspruchs ein bebautes Grundstück erwirbt.^[8]

Beim Kauf vereinbarte Renovierung

Wird beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie gleichzeitig mit dem Kaufvertrag ein Werk- oder Geschäftsbesorgungsvertrag über die Modernisierung des Gemeinschafts- oder Sondereigentums vereinbart, so gehören auch die hierdurch bedingten Kosten nicht zu den Erhaltungsaufwendungen, sondern zu den Anschaffungskosten für die Wohnung.^[9]

Praxis-Tipp

Firmenauswahl für Renovierung

Es wird davon abgeraten, mit der Renovierung eine Firma zu beauftragen, die mit dem Veräußerer in irgendeiner Form verbunden ist.

Keine Anschaffungskosten, sondern Werbungskosten sind:

• Werbungskosten

  Finanzierungskosten (handelt es sich aber um Zinsen oder Geldbeschaffungskosten des Veräußerers, die der Erwerber ersetzen muss, so gehören sie zu den Anschaffungskosten),

• Zinsanteil beim Kauf auf Raten oder auf Rentenbasis,
• Aufwendungen, die nicht mit dem erworbenen Grundstück in Zusammenhang stehen, sondern mit anderen Grundstücken, die nicht gekauft wurden (z. B. Schätzgutachten, Besichtigungsfahrten).

Erbbaurecht

Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags anfallen (z. B. Notariatsgebühren, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer), sind Anschaffungskosten für das Wirtschaftsgut "Erbbaurecht". Hierfür ist eine eigene Abschreibung möglich, die sich nach der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags richtet. D. h. bei einer Laufzeit von 99 Jahren können jährlich 1/99 der Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden.

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