Unter erhöhten Absetzungen versteht man Abschreibungen, die an die Stelle der Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG treten. Sie müssen mindestens in Höhe der linearen Abschreibung vorgenommen werden (§ 7a Abs. 3 EStG).
Absetzung nach § 7h EStG (Städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsgebiete)
Die Förderung nach § 7h EStG wird für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne von § 177 BauGB (Baumaßnahme auf Grund gesetzlicher Anordnung) an Gebäuden (darunter werden auch selbstständige Gebäudeteile, Wohnungs- und Teileigentum verstanden) in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich gewährt. Die Regel ist entsprechend anzuwenden für Maßnahmen der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat (Sanierungsvereinbarung).
Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Erfüllung der Voraussetzzungen für das Gebäude und die durchgeführten Maßnahmen nachweist. Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln sind ebenfalls zu bescheinigen.
Absetzung nach § 7i EStG (Denkmalschutz)
Neben der Voraussetzung, dass es sich bei dem Gebäude oder Gebäudeteil um ein Baudenkmal handeln muss, ist erforderlich, dass die Baumaßnahme nach Art und Umfang zur Erhaltung oder zur sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich ist. Sowohl die Baudenkmaleigenschaft als auch die Erforderlichkeit der Maßnahme muss von der Denkmalschutzbehörde bescheinigt werden (§ 7i Abs. 2 EStG). Die Baumaßnahmen müssen ferner in Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden durchgeführt werden (§ 7i Abs. 1 Satz 6 EStG), d. h., eine Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde muss vor Baubeginn vorliegen. Gefördert werden Gebäude, die zur Einkünfteerzielung verwendet werden, unabhängig davon, ob die Gebäude für Wohn- oder gewerbliche Zwecke genutzt werden.
Gemeinsame Vorschriften der §§ 7h und 7i EStG
Die Abschreibung für die begünstigten Aufwendungen beträgt seit dem 01.01.2004 (Beginn der Maßnahme) für die ersten 8 Jahre jeweils bis zu 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 % der Herstellungskosten. Als Beginn der Maßnahme gilt bei genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird, bei genehmigungsfreien Bauvorhaben, für die Bauunterlagen einzureichen sind, der Zeitpunkt, in dem die Bauunterlagen eingereicht werden.
Bei der Abschreibung handelt es sich um einen Jahresbetrag, der auch dann in voller Höhe berücksichtigt werden kann, wenn die Herstellung im laufenden Jahr erfolgt. Nicht ausgeschöpfte Abschreibungen können nicht in späteren Jahren nachgeholt werden. Begünstigt sind lediglich die vom Eigentümer aufgewendeten (nachträglichen) Herstellungskosten. Bei der Anschaffung eines Baudenkmals sind nur solche Anschaffungskosten begünstigt, die in der Zeit nach dem Abschluss des Kaufvertrages anfallen. Damit wird die erhöhte Abschreibung in erster Linie auf Erwerbe von Bauträgern ausgedehnt, bei denen die an sich nur beim Erwerber begünstigten Herstellungskosten noch vom Bauträger getragen und über den endgültigen Kaufpreis an den Erwerber weitergegeben werden. Nicht begünstigt sind damit jedoch die Anschaffungskosten für die Altsubstanz des jeweiligen Objekts. Erhaltene Zuschüsse zu den Herstellungskosten mindern die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
Anzumerken ist, dass über die Regelungen des § 10f EStG (Sonderausgaben) auch für das selbstgenutzte Wohnungseigentum eine steuerliche Förderung für Baumaßnahmen in Sanierungsgebieten bzw. bei denkmalgeschützten Objekten möglich ist.