Anerkennung des Abrechnungsergebnisses / 5 Rückwirkende Geltendmachung von Betriebskosten

Insbesondere bei den kommunalen Gebühren und Abgaben kommt es häufig vor, dass die entsprechenden Bescheide den Grundeigentümern erst nach dem Inkrafttreten der Gebühren- bzw. Abgabenerhöhungen zugestellt werden. Teilweise werden so z. B. bei der Grundsteuer Nachforderungen für mehrere Jahre geltend gemacht.

Bei bereits vorbehaltlos zwischen Vermieter und Mieter ausgeglichenem Saldo einer Betriebskostenabrechnung ist grundsätzlich jedoch jede Partei mit nachträglichen Einwendungen bzw. Nachforderungen ausgeschlossen, die bereits bei Rechnungserteilung hätten geltend gemacht werden können (siehe hierzu Kap. 9.2). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt allerdings für Betriebskosten, die dem Vermieter bei der Abrechnung noch nicht bekannt waren oder bekannt sein konnten, z. B. bei einer rückwirkenden Grundsteuererhöhung oder anderen rückwirkenden Gebührenfestsetzungen. So kann der Vermieter grundsätzlich Nachforderungen für vergangene Abrechnungszeiträume auch nach Erteilung der Abrechnung gegenüber seinen Mietern rückwirkend geltend machen, wenn sie aus Gebührenbescheiden resultieren, die ihm von einer Behörde erst nach Erstellung und Saldenausgleich der Betriebskostenabrechnung zugestellt worden sind.^[1]

Auch das Amtsgericht Hamburg hat in einem Urteil v. 20. Dezember 1995^[2] entschieden, dass ein Vermieter Betriebskosten, die nachträglich für abgelaufene Zeiträume angefallen sind (hier: Grundsteuer), von den Mietern nachfordern kann, wenn er die Mieter auf deren möglichen Anfall hingewiesen hat oder selbst nichts davon wusste. Zwischenzeitlich hat sich diese Auffassung in der Rechtsprechung verfestigt.

So hat das Landgericht Berlin mit Urteil v. 12.12.2000^[3] entschieden, dass Nachbelastungen wegen rückwirkend erhöhter Grundsteuer im Rahmen der allgemeinen Verjährungsregelung des § 197 BGB von vier Jahren (jetzt gemäß § 195 BGB drei Jahre) zulässig sind, auch wenn kein entsprechender Vorbehalt in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen gemacht wurde. Auch eine Nachbelastung aus nachträglich festgesetzten Grundsteuerbeträgen, deren Position in vorangegangenen Abrechnungen offengelassen wurde, ist nach Auffassung des Amtsgerichts Potsdam für vier Jahre (jetzt gemäß § 195 BGB drei Jahre) rückwirkend zulässig.^[4] Ebenso sieht das Landgericht Köln in einer bereits abgewickelten Betriebskostenabrechnung kein rechtliches Hindernis für die Geltendmachung nachträglicher Grundsteuererhöhungen.^[5] Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Verjährungsbeginn für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen mit dem Zugang einer ordnungsgemäßen Abrechnung beim Mieter eintritt.^[6]

Das Landgericht Frankfurt bejaht in seinem Urteil vom 2. Mai 2000^[7] zwar grundsätzlich die Möglichkeit der rückwirkenden Geltendmachung nachträglich erhöhter Grundsteuerbeträge. Mit Hinweis auf den bis zum 31. August 2001 geltenden § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG hat es den Rückwirkungszeitraum allerdings bis höchstens auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres begrenzt. Diese Auffassung ist jedoch als Minderheitsmeinung einzustufen, die z. B. auch vom Berliner Mieterverein nicht geteilt wird.^[8] Die herrschende Meinung führt u. a. zutreffend aus, dass die Absätze 2 bis 4 des § 4 MHG nur auf Betriebskostenerhöhungen bei Inklusivmieten Anwendung fanden. Dass dies dem Willen des Gesetzgebers entspricht, wird auch durch die Tatsache unterstrichen, dass er mit § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB eine dem bisherigen § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG entsprechende Regelung für die rückwirkende Erhöhung einer Betriebskostenpauschale geschaffen hat, einer Bestimmung also, die auf vereinbarte Vorauszahlungen keine Anwendung findet.

Bestätigt wird diese Auffassung auch vom Landgericht Halle.^[9] Danach ist eine zulässige Nachforderung gemäß § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht auf den Zeitraum des Beginns des der Nachforderungserklärung des Vermieters vorangehenden Kalenderjahres begrenzt, weil diese Vorschrift sich nur auf Betriebskostenpauschalen bezieht. Mit Urteil vom 5.7.2006 hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter im Regelfall gehalten ist, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.^[10] Er darf sich also z. B. nach Erhalt eines Grundsteuerbescheides mit entsprechender Nachforderung mit der Erstellung der Abrechnung für seine Mieter nicht über Gebühr viel Zeit lassen. Rechnet er nach dem Abflussprinzip ab, kann er die nachträgliche Erhöhung in dem Jahr umlegen, in dem er sie bezahlt.^[11]

Im preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter Nachforderungen von Betriebskosten rückwirkend nur geltend machen, wenn die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist (§§ 4 Abs. 8 Satz 2 und 20 Abs. 4 Satz 1 NMV 1970). Aufgrund einer solchen Vereinbarung kann der Vermieter Betriebskostennachforderungen grundsätzlich bis zum Beginn des der Erklärung über die Nachforderung vorangehenden Kalenderjahres geltend machen (§ 4 Abs. 8 Satz 2, erster Halbsatz NMV 1970). Kann der Vermieter diese Frist aus von ihm nicht zu vertr...