Anschaffungskosten für Beteiligung an geschlossenem Immobilienfonds

Leitsätze (amtlich)

1. Provisionsnachlässe, die der Eigenkapitalvermittler Fondsgesellschaftern gewährt und die keine besonderen, über die Beteiligung am geschlossenen Fonds hinausgehenden Leistungen der Gesellschafter abgelten, mindern die Anschaffungskosten der Immobilie i.S. des § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB, und zwar auch dann, wenn der Eigenkapitalvermittler auf das von den Gesellschaftern zu erbringende Eigenkapital direkt an den Fonds leistet.
2. Für die steuerrechtliche Qualifizierung der Rückflüsse kommt es nicht darauf an, ob das FA die betreffenden Provisionen als Anschaffungskosten behandelt oder als Werbungskosten abgezogen hat.

Sachverhalt

Die Kläger sind Gesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds (GbR). Die GbR war 1987 von den Klägern zu 1 und 2 gegründet worden. Ihr Zweck ist es, ein Grundstück, das von den Gründungsgesellschaftern ebenfalls 1987 erworben worden war, mit einem Mehrfamilienhaus zu bebauen und dieses zu vermieten und zu verwalten. Das Gebäude wurde 1989 fertiggestellt. Die GbR beauftragte die B-KG mit der Vermittlung des Eigenkapitals der Gesellschaft. Nach der Vereinbarung sollte die Vergütung nach einer vollständigen Vermittlung der zu platzierenden Gesellschaftsanteile entstehen und fällig werden. Die KG vermittelte im Streitjahr 1988 Eigenkapital zuzüglich Agio von mehr als 6 Mio. DM und erhielt dafür eine Provision von 1,5 Mio. DM. Die Kläger erhielten von der KG Nachlässe von rd. 350 000 DM in der Weise, dass diese das von den Klägern zu leistende Agio sowie teilweise das von ihnen zu erbringende Eigenkapital unmittelbar an die Gesellschaft zahlte. Die GbR behandelte die Zahlungen als Preisnachlass, verteilte sie anteilig auf die Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie auf die Herstellungskosten des Gebäudes und minderte die Absetzungen ab 1990. Das Finanzamt qualifizierte die von der KG den Klägern gewährten Preisnachlässe als Sondereinnahmen der Kläger. Das FG wies die dagegen gerichtete Klage ab^[1]. Die Revision hatte Erfolg.

Entscheidungsgründe

Der Klage ist stattzugeben. Die streitigen Nachlässe sind nach § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB von den Anschaffungskosten abzusetzen.

Einnahmen einer Einkunftsart sind auch die Rückflüsse von Aufwendungen, die zuvor bei der Ermittlung der Einkünfte dieser Einkunftsart als Werbungskosten abgezogen worden sind^[2]. Andererseits führt die Veräußerung eines ursprünglich zur Erzielung von Vermietungseinkünften bestimmten Wirtschaftsguts des Privatvermögens nicht zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung^[3]. Dem entspricht es, auch Rückzahlungen von Anschaffungskosten nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu zählen, sondern als Anschaffungspreisminderungen gemäß § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB von den Anschaffungskosten abzusetzen.

Im Streitfall handelt es sich bei den Nachlässen der KG an die Kläger um Minderungen der Anschaffungskosten, die nach § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB abzusetzen sind. Die Nachlässe führen die als Anschaffungskosten zu behandelnden Eigenkapitalvermittlungsprovisionen zurück. Zutreffend ist das FG mit den Beteiligten und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BFH^[4] davon ausgegangen, dass Anleger, die sich an Immobilienfonds der vorliegenden Art beteiligen, regelmäßig nicht als Bauherren, sondern als Erwerber des bebauten Grundstücks zu beurteilen sind. Dementsprechend werden alle Aufwendungen, die von Anlegern eines Bauherrenmodells geleistet werden, als Anschaffungskosten und nicht als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt, und zwar auch dann, wenn - was hier möglicherweise der Fall ist - die Initiatoren (die Kläger zu 1 und 2) zu den Gesellschaftern gehören^[5]. Zu den Anschaffungskosten rechnen auch die Provisionen für die Vermittlung des Eigenkapitals, unabhängig davon, ob sie an den Initiator des Projekts oder an Dritte gezahlt werden^[6]. Dem gemäß zählen die hier streitigen Provisionen zu den AK des zu bebauenden Grundstücks.

Die von der KG gewährten Provisionsnachlässe mindern die Anschaffungskosten. Wie das FG festgestellt hat, hat die KG auf das von den Klägern zu leistende Agio sowie auf das überdies einzuzahlende Eigenkapital direkt an die GbR geleistet. Hierdurch hat die KG letztlich eine geringere Provision bekommen und die Kläger mussten weniger aufwenden, um ihren Anteil an der Einkunftsquelle - dem Grund und Boden sowie dem Grundstück - zu erhalten. In diesen Umständen liegt eine mit dem Anschaffungsvorgang wirtschaftlich verknüpfte Minderung der Anschaffungskosten. Entgegen der Auffassung des FG ist die KG rechtlich und wirtschaftlich in den Anschaffungsvorgang einbezogen. Denn bei einem geschlossenen Immobilienfonds sind alle dem Fonds zugrunde liegenden Verträge als einheitliches Vertragswerk zu würdigen^[7]. Damit ist auch der mit der KG abgeschlossene Vertriebsauftrag, auf dem die als Anschaffungskosten zu wertenden Eigenkapitalvermittlungsprovisionen beruhen, in dem einheitlich zu würdigenden Anschaffungsvorgang enthalten.

Einnahmen gemäß § 21 EStG statt zurückgezahlter Anschaffung...