Leitsatz
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist ohne weitere Prüfung davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige einen Einnahmeüberschuss erzielen will. Jedoch gelten Ausnahmen davon, wenn besondere Umstände gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht sprechen.
Sachverhalt
Die Steuerpflichtigen finanzierten die Herstellungskosten eines Gebäudes in vollem Umfang fremd. Über die zur Finanzierung verwandten Mittel war keine schriftliche Darlehensvereinbarung getroffen. Das Konto bei dem Kreditinstitut wurde wie ein Darlehenskonto mit variablen Zins- und Sondertilgungsmöglichkeiten geführt. Von Anfang an wurden Zinsen und Tilgung jeweils jährlich faktisch in ein neues Darlehen umgewandelt und dem Valutastand zugerechnet, so dass dieser ständig anwuchs.
Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung betrugen in den Jahren 1985 bis 2002 70 676 EUR und die für diesen Zeitraum als Werbungskosten geltend gemachten Zinsen 332 309 EUR. Den für 2002 erklärten Werbungskostenüberschuss erkannte das Finanzamt nach einer durchführten Prognose nicht (mehr) an und setzte die Einkünfte unter Hinweis auf fehlende Einkünfteerzielungsabsicht mit 0 EUR an. Den Einwendungen der Steuerpflichtigen, wonach die Negativsalden insbesondere durch in 2005 bzw. 2010 zur Auszahlung gelangenden Lebensversicherungen ausgeglichen würden, maß das Finanzamt keine Bedeutung bei.
Der BFH gibt dem Finanzamt Recht. Er entscheidet, dass ein krasses Missverhältnis zwischen den Mieteinnahmen und den Schuldzinsen zwar grundsätzlich kein besonderer Umstand ist, der zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose führt, wenn die wegen der Refinanzierung von Zinsen zunächst hohen Schuldzinsen nach dem Finanzierungskonzept zum Ende der Laufzeit der Darlehen durch positive Ergebnisse kompensiert werden. Anders verhält es sich, wenn bei der Finanzierung von vornherein keine solche Kompensation eingeplant ist. In diesem Fall bildet ein krasses Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen einen gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechenden besonderen Umstand. Denn bei einer solchen Gestaltung ist entgegen dem Regelfall gerade nicht davon auszugehen, dass die Vermietung letztlich zu positiven Einkünften führt.
Das Finanzamt hat daher zu Recht die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft, weil die Steuerpflichtigen bei der Herstellung des Vermietungsobjekts kein Konzept hatten, das zu einer zeitlich absehbaren Kompensation der Werbungskostenüberschüsse hätte führen können. Zwischen den Lebensversicherungen und den Darlehen bestand kein konzeptioneller Zusammenhang, denn es stand im Belieben der Steuerpflichtigen, ob überhaupt und ggf. wann sie Tilgungen vornehmen und hierzu die Lebensversicherungen einsetzen würden.
Hinweis
Die zinsaufblähende (Gebäude-)Finanzierung unter dem Einsatz von Lebensversicherungen – Policendarlehen – ist eine marktgerechte Finanzierungsart und spricht nicht gegen die Annahme der Erzielung eines Einnahmeüberschusses. Dies wird auch von der Finanzverwaltung akzeptiert. Entscheidend ist, dass von Anfang an ein entsprechendes Finanzierungskonzept vorliegt.
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