Ausgesuchte Probleme und Rechtsprechung der Zivil- und S ... / 1.2.2 Ein- und Auszugsrenovierung

Hat der Mieter eine Abtretungserklärung gemäß dem in diesem Buch enthaltenen Muster unterschrieben, kann der Vermieter seine Ansprüche bezüglich der Kosten für die Auszugsrenovierung direkt gegen den Leistungsträger (Jobcenter/Sozialhilfe) geltend machen. Damit erübrigen sich viele Probleme, da eine Rechtsunsicherheit besteht, ob und welche Ansprüche der Mieter gegenüber dem Leistungsträger im Zusammenhang mit dem Auszug hat. Unklar ist derzeit, ob der Mieter einen gesonderten Antrag auf Übernahme dieser Kosten stellen muss. Bis zu einer höchstrichterlichen Klärung sollte der Vermieter darauf hinwirken, dass der Mieter einen entsprechenden Antrag auf Übernahme der Kosten für die Auszugsrenovierung stellt.

Der Vermieter kann sich ggf. eine Vollmacht seines Mieters als Leistungsempfänger geben lassen und sowohl in eigenem Namen als auch im Namen des Mieters gegenüber dem Leistungsträger die Übernahme der entsprechenden Kosten beantragen. Dabei ist darauf zu achten, dass der Mieter einen Antrag auf Übernahme der Kosten für die Auszugsrenovierung beim Leistungsträger stellt – ggf. vertreten durch den Vermieter – und der Vermieter auf Grundlage des abgetretenen Rechts – ggf. im Wege der Verrechnung mit der Kaution – dem Leistungsträger gegenüber die Kosten der Auszugsrenovierung geltend macht.

Große Verwirrung besteht derzeit, weil der BGH eine Reihe von Klauseln in Formularmietverträgen, die die Kostentragung der Mieter für Schönheitsreparaturen und Ähnliches regeln, für unwirksam erklärt hat. Hieraus folgt aber nicht zwangsläufig, dass ein Leistungsempfänger bzw. der Leistungsträger diese Kosten nicht zahlen muss. Im Zivilrecht gilt, dass – abgesehen von der Regelung des § 134 BGB – grundsätzlich alle vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien gültig sind. Meint eine der Parteien, eine vertragliche Bestimmung sei nicht wirksam oder nicht wirksam vereinbart worden, zum Beispiel eine Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen, muss der Mieter sich darauf berufen. Das heißt: Klauseln, die der BGH eventuell als unwirksam erklärt hat, sind nicht automatisch unwirksam, sie dürfen also nicht von Amts wegen als ungültig betrachtet werden. Das Jobcenter/die Sozialhilfe darf also die Übernahme der Kosten für eine Auszugsrenovierung nicht mit der Begründung verweigern, dass nach der Rechtsprechung des BGH diese Kosten nicht zu zahlen sind.

Konkret bedeutet dies: Nach dem Auszug und der vom Vermieter durchgeführten Renovierung (falls der Mieter diese nicht durchgeführt hat) muss in der Regel das Jobcenter die Kosten für die Auszugsrenovierung übernehmen. Denn ein Kostensenkungsverfahren ist nach Auszug (wohl) nicht mehr möglich.

BSG, Urteil vom 24.11.2011, B 14 AS 15/11 R

Zitat

Leitsatz

„Ist das Jobcenter nicht bereit, die Kosten einer Auszugsrenovierung zu übernehmen, muss es den Hilfebedürftigen in die Lage versetzen, seine Rechte gegenüber dem Vermieter wahrzunehmen.

(...)

5. Das Jobcenter kann sich hier nicht ohne weiteres auf die Unwirksamkeit bestimmter Regelungen im Mietvertrag berufen und darauf gestützte Abzüge von den tatsächlich zu leistenden Zahlungen des Hilfebedürftigen vornehmen, weil für ein solches Vorgehen keine Rechtsgrundlage dem SGB II zu entnehmen ist (BSG vom 22.9.2009, aaO, RdNr 17). Das Jobcenter muss vielmehr, wenn es eine Vereinbarung über die Unterkunftskosten für unwirksam hält, ein Kostensenkungsverfahren nach § 22 Abs 1 Satz 3 SGB II einleiten, weil eine auf einer unwirksamen Vereinbarung beruhende Aufwendung nicht angemessen ist (BSG vom 22.9.2009, aaO, RdNr 23)

(...)

7. Bei einer einmaligen Forderung des Vermieters, wie vorliegend den Kosten der Auszugsrenovierung, kann die Kostensenkungsaufforderung sich nicht darin erschöpfen, die für angemessen gehaltenen Leistungen für die Unterkunft mitzuteilen, weil dies an der Forderung, der der Hilfebedürftige ausgesetzt ist, zumeist nichts ändern wird. Dies gilt ua für die Kosten einer Auszugsrenovierung und den damit zusammenhängenden schwierigen Rechtsfragen (vgl nur: Palandt, BGB, 70. Aufl 2011, § 535 RdNr 41 ff).

Das Jobcenter muss in einer solchen Situation vielmehr dem Hilfebedürftigen das von ihm befürwortete Vorgehen gegenüber dem Vermieter aufzeigen und den Hilfebedürftigen in die Lage versetzen, seine Rechte gegenüber dem Vermieter wahrzunehmen. Bis zu diesen Hilfen seitens des Jobcenters sind Maßnahmen der Kostensenkung für den Hilfebedürftigen regelmäßig subjektiv unmöglich, es sei denn aufgrund seines Kenntnisstandes ist eine derartige Information entbehrlich (BSG vom 22.9.2009, aaO, RdNr 23; zu Anforderungen an ein Kostensenkungsverfahren, wenn nur die abstrakt angemessene Höhe der Leistung für die Unterkunft umstritten ist: BSG vom 27.2.2008 B 14/7b AS 70/06 R SozR 44200 § 22 Nr 8, RdNr 13).

Probleme im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen und Auszugsrenovierung lassen sich weitgehend vermeiden, wenn Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter zum Beispiel zusätzlich zur Miete einen bestimmten Betrag als „Anteil Instand...