Auswirkungen der Veräußerung von Immobilien auf den Versicherungsschutz

Zusammenfassung

Ein Bereich von erheblicher praktischer Bedeutung

Im Zusammenhang mit Grundstücks- und Wohnungsverkäufen kommt es zwischen Veräußerern, Erwerbern und Versicherern der Objekte nicht selten zu Meinungsverschiedenheiten, was die rechtlichen Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf die für die Immobilien abgeschlossenen Versicherungen betrifft. Das liegt vor allem daran, dass die einschlägigen Rechtsvorschriften des Versicherungsvertragsgesetzes und deren Konsequenzen dem versicherungsrechtlichen Laien entweder überhaupt nicht oder nur unzulänglich bekannt sind. Die Kenntnis dieser Rahmenbedingungen erleichtert allen Beteiligten den Umgang mit dieser wichtigen Thematik, die im Folgenden in ihren Grundzügen behandelt wird:

Die einschlägigen Vorschriften zur Regelung der rechtlichen Auswirkungen des Immobilienerwerbs auf die bestehenden Versicherungsverträge unterscheiden zwischen den Versicherungen, die das Interesse des Versicherungsnehmers an der versicherten Sache (Sachversicherungen) schützen, und den Versicherungen, die sich auf die Absicherung des Vermögens des Versicherungsnehmers als Ganzes (Haftpflichtversicherung) beziehen.

1 Sachversicherungen

§ 69 VVG als zentrale Bestimmung

Grundlegend sind die Rechtsfolgen der Veräußerung von versicherten Sachen, soweit es die sog. Sachversicherungen (z.B. Feuerversicherung oder Leitungswasserversicherung) betrifft, in den §§ 69ff. Versicherungsvertragsgesetz (VVG) geregelt. Danach tritt im Fall der Veräußerung einer versicherten Sache der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums sich aus dem Versicherungsverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein.

Die Veräußerung einer Sache führt somit versicherungsrechtlich nicht zu einem Wegfall des versicherten Interesses. Versichert ist nämlich nicht die Sache selbst, sondern das Interesse an der Sache, welches mit der Veräußerung lediglich auf den Erwerber übergeht.

1.1 Rechtsgeschäftliche Veräußerung

Vom Kaufvertrag bis zum Grundbucheintrag

Angeknüpft wird an die rechtsgeschäftliche Veräußerung der Sache, bei Grundstücken also an die §§ 873, 925 BGB. Dieser Vorgang vollzieht sich im Rahmen einer Kette verschiedener Aktivitäten: Wer eine Immobilie kauft, schließt üblicherweise einen notariellen Kaufvertrag ab, in welchem u.a. der Kaufpreis und der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten auf den Erwerber festgehalten werden. Anschließend wird eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Diese verhindert, dass die Immobilie gleichzeitig an mehrere Interessenten verkauft werden kann, ändert aber noch nichts an den Eigentumsverhältnissen. Erst mit der Eintragung im Grundbuch ist der Erwerbsvorgang abgeschlossen und die genannten Rechtsfolgen treten ein.

Vor der Umschreibung im Grundbuch ändert sich für den Veräußerer im Verhältnis zum Versicherer nichts. Ihm steht kein außerordentliches Kündigungsrecht zu und er muss für die laufende Prämie aufkommen. Selbst wenn der Erwerber schon längst eingezogen ist und ein neuer Jahresbeitrag fällig wird, bleibt der Veräußerer Vertragspartner des Versicherers mit allen Rechten und Pflichten.

Situation vor der Grundbuchumschreibung

Andererseits bestehen zwischen dem Erwerber und dem Versicherer vor der Umschreibung im Grundbuch noch keinerlei Vertragsbeziehungen und somit auch noch keine Rechte und Pflichten. Dies könnte für den Erwerber, falls bereits eine Auflassung aber noch keine Eintragung erfolgt ist, bei einem zufälligen Untergang der Immobilie im Insolvenzfall des Veräußerers nachteilige Konsequenzen haben. Deshalb ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem Käufer einer Immobilie bereits in der Phase zwischen Gefahrübergang und Eigentumserwerb ein Sacherhaltungsinteresse zukommt, welches in der Gebäudeversicherung des Veräußerers im Wege der Fremdversicherung berücksichtigt sein kann.

1.2 Prämienschicksal

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber automatisch in das laufende Versicherungsverhältnis des Veräußerers ein. Er übernimmt dann den Versicherungsvertrag in der Ausgestaltung, wie er zu diesem Zeitpunkt besteht. Somit wird er auch Prämienschuldner Gesamtschuldnerische Haftungbezüglich der auf die laufende Versicherungsperiode entfallenden Prämienforderung. Veräußerer und Erwerber haften insoweit – soweit Letzterer den Vertrag nicht gekündigt hat (vgl. 1.3) – grundsätzlich als Gesamtschuldner, sodass sich der Versicherer an beide halten kann. Intern findet zwischen Veräußerer und Erwerber bei der Prämie ein Ausgleich statt, der sich entweder an einer vorab getroffenen Vereinbarung zur Erstattung der anteiligen Prämie ab dem Lastenübergang orientiert oder durch ergänzende Auslegung des Kaufvertrages ergibt.

1.3 Kündigungsmöglichkeiten

§ 73 VVG sieht im Fall der Veräußerung versicherter Sachen unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Loslösung vom Versicherungsverhältnis durch Kündigung vor:

Dem Veräußerer selbst räumt das VVG kein an den Erwerbsvorgang anknüpfendes Kündigungsrecht ein.

Kündigungsrecht des Erwerbers

Der Erwerber kann sich indessen von dem auf ihn übergegangenen Versicherungsverhältnis trennen, indem er innerh...