Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Redaktion
Hamburg hat eine Rechtsverordnung zur Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes erlassen – als erstes Bundesland. Der rot-grüne Senat hat damit die Weichen u. a. für Baugebote für brachliegende Grundstücke gestellt.
Das sog. Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes ist am 23.6.2021 in Kraft getreten und mit ihm geschärfte Instrumente, um mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu schaffen. Als erstes Bundesland hat Hamburg am 13. Juli eine Rechtsverordnung erlassen, um "die Möglichkeiten voll auszuschöpfen", wie die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen mitteilte.
"Das Baulandmobilisierungsgesetz bietet große Chancen für mehr bezahlbaren Wohnraum, den wir in Hamburg dringend brauchen", sagte Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen. "Mit der heutigen Verordnung stellen wir sicher, dass die Neuerungen jetzt schnell und effektiv zum Tragen kommen."
Der Senat will auf Grundlage der Rechtsverordnung künftig unter anderem auf Baugebote setzen, die gezielt den Wohnungsbau anordnen, wenn es sein muss. Außerdem sollen kommunale Vorkaufsrechte verstärkt wahrgenommen werden.
Baugebot: Angespannter Wohnungsmarkt gemäß § 201a BauGB?
Für die Umsetzung einiger Instrumente muss ein angespannter Wohnungsmarkt gemäß § 201a BauGB vorliegen. Die Feststellung, dass dies für das gesamte Stadtgebiet der Fall ist, liegt der Hamburger Verordnung zugrunde. Angewandt wurden hier nach Angaben der Behörde dieselben Kriterien wie bei der Mietpreisbremse.
Kriterien für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts gemäß § 201a BauGB
- Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt,
- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundeweiten Durchschnitt deutlich,
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder
- es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage.
Vor allem letztere Voraussetzung muss für das geschärfte Baugebot gegeben sein, damit Hamburg anordnen kann, dass ein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten bebaut werden muss. So sollen nach dem Wunsch des Senats Grundstücke mit geltendem Planrecht und großem, ungenutzten Wohnungsbaupotenzial der Spekulation entzogen werden.
Auch das gestärkte kommunale Vorkaufsrecht an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken zielt – neben anderen Aspekten – gegen Spekulation. Es geht um Flächen, auf denen städtebauliche oder anlagenbezogene "Missstände" herrschen oder solche, die lediglich umfriedet oder nur geringfügig und provisorisch bebaut sind. Gleichzeitig sind die Fristen für die Ausübung der Vorkaufsrechte angepasst und der preislimitierte Ankauf zum Verkehrswert erleichtert worden.
Erleichterungen bei Baugenehmigungen
Erleichterungen bei der Erteilung von Baugenehmigungen durch Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans ist eines der wichtigsten Instrumente, die nach dem Senatsbeschluss nun eingesetzt werden können. Es erlaubt eine intensivere bauliche Ausnutzung von Grundstücken mit geltendem Planrecht.
Es wird für die Stadt einfacher, einen Bauantrag für ein Wohnungsbauvorhaben zu genehmigen, obwohl es in bestimmten Aspekten über den Bebauungsplan hinausgeht: höhere Geschosszahlen, Anbauten und Aufstockungen zum Beispiel. Dabei handelt es sich immer um Einzelfallentscheidungen über konkrete Anträge und um keine generelle Aufhebung der Vorgaben.
Angesichts des Mangels an Baugrundstücken erhofft sich die Wohnungswirtschaft im Norden durch die Hamburger Verordnung einen weiteren Schub für den Wohnungsbau.
Hamburg: Verordnung für "Umwandlungsverbot" ist in Planung
Möglich ist mit dem Senatsbeschluss auch die Aufhebung von Planrecht zur Wiedernutzbarmachung von Innenentwicklungsflächen mit Verfahrensbeschleunigungen, wie sie zur Aufstellung von Bebauungsplänen der Innenentwicklung geregelt sind. Dies betrifft in Hamburg aktuell ca. 25 Geschäftsgebietsflächen nach altem Planrecht, die damit zügig aufgehoben werden können.
Zudem sind die für bestimmte Baugebiete vorgeschriebenen strengen Obergrenzen der baulichen Nutzung in Orientierungswerte umgewandelt worden: In neuen Wohngebieten kann die Bebauungsdichte erleichtert festgesetzt werden, solange gesunde Wohnverhältnisse gewahrt und genügend Freiflächen vorgesehen sind.
Um das "Umwandlungsverbot" (Mietwohnraum zu Wohnungseigentum) aus dem Baulandmobilisierungsgesetz umzusetzen, das dann zusätzlich zur bereits existierenden Hamburger Regelung für Gebiete mit sozialer Erhaltungsverordnung gelten soll, muss noch eine Extra-Verordnung gemäß § 250 BauGB erlassen werden. Das sei in Hamburg zeitnah geplant, teilte die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen mit.