Beginn der Fünf-Jahres-Frist für gewerblichen Grundstückshandel erst nach Sanierung

Leitsatz

Veräußert der Steuerpflichtige Eigentumswohnungen in einem von ihm sanierten Gebäude, so beginnt die für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels bedeutsame Frist von fünf Jahren im Sinne der Drei-Objekt-Rechtsprechung mit Abschluss der Sanierungsarbeiten.

Sachverhalt

Eine GbR, deren beide Gesellschafter zugleich an Unternehmen der Baubranche beteiligt waren, erwarb 1988 ein städtisches Grundstück mit der Verpflichtung, das aufstehende Gebäude zu sanieren. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten im Jahre 1991 wurden die vier Etagenwohnungen des Gebäudes vermietet, sodann im April 1994 in Eigentumswohnungen umgewandelt und noch im selben Monat an einen einzigen Interessenten veräußert. Nachdem dieser den Kaufpreis nicht entrichtete, verkauften die Gesellschafter zwischen Oktober 1994 und März 1996 drei der Wohnungen an verschiedene Kaufinteressenten, wobei eine Wohnung je zur Hälfte an zwei Erwerber übertragen wurde. 1996 schied einer der Gesellschafter aus der GbR aus. Das Finanzamt behandelte die Einkünfte als solche aus Gewerbebetrieb und ließ keine Abschreibungen für das Objekt zu. Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg.

Entscheidung

Nach Ansicht des BFH konnte die von den Gesellschaftern gebildete und zwischenzeitlich beendete GbR keine Abschreibungen beanspruchen, weil das streitige Grundstück zum Umlaufvermögen des von der GbR betriebenen gewerblichen Grundstückshandels gehörte. Ein solcher ist nach ständiger Rechtsprechung anzunehmen, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel fünf Jahre – zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert werden. In diesem Fall lassen nach der gefestigten Rechtsprechung des BFH die äußeren Umstände den Schluss darauf zu, dass es dem Steuerpflichtigen bereits bei Anschaffung bzw. Errichtung auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt^[1].

Diese Voraussetzungen hat der BFH bejaht. Danach istmaßgeblich für das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze der im April 1994 geschlossene Kaufvertrag über die zwischenzeitlich durch Aufteilung nach dem WEG entstandenen vier – jeweils als ein Objekt zu behandelnden – Eigentumswohnungen^[2]. Denn bereits der Abschluss des Kaufvertrages ist – unabhängig von einem eventuellen späteren Scheitern – ein Indiz für die Veräußerungsabsicht des Steuerpflichtigen^[3]. Bei Abschluss des Kaufvertrags war die Frist von fünf Jahren noch nicht abgelaufen, weil der Lauf der Frist erst mit Abschluss der Sanierungsarbeiten begann. Denn die Sanierung oder erhebliche Modernisierung eines Gebäudes ist ebenso zu behandeln wie die Errichtung eines neuen Gebäudes, für das die Frist ebenfalls erst mit der Fertigstellung beginnt^[4].

Praxishinweis

Der BFH bestätigt damit die Auffassung des BMF^[5], das für die Fünf-Jahresfrist bei einer grundlegenden Modernisierung oder Sanierung ebenfalls auf den Abschluss der Arbeiten abstellt.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 05.12.2002, IV R 57/01

[1] Vgl. BFH-Beschlüsse vom 3.7.1995, GrS 1/93, BStBl II 1995, S. 617=INF 1995, S. 636; vom 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl II 2002, S. 291 = INF 2002, S. 282

[2] Vgl. BFH-Beschluss vom 16.3.1999, IV B 2/98, BFH/NV 1999, S. 1320, m.w.N.

[3] Vgl. BFH-Urteil vom 15.3.2000, X R 130/97, BStBl II 2001, S. 530 = INF 2000, S. 538

[4] Vgl. BFH-Urteil vom 22.3.1990, IV R 23/88, BStBl II 1990, S. 637

[5] Vgl. BMF-Schreiben vom 20.12.1990, IV B 2 – S 2240 – 61/90, BStBl I 1990, S. 884 Tz. 23f.