Bemessungsgrundlage beim sog. einheitlichen Vertragswerk: BFH hält an seiner Rechtsprechung fest

Recht­sprechung bestätigt

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in jüngster Vergangenheit in verschiedenen Urteilen an seiner Rechtsprechung zum sog. einheitlichen Vertragswerk festgehalten und damit gleichzeitig die Haltung der Finanzverwaltung bestätigt.

Grundsätze des einheitlichen Vertragswerks

Bis zur Baureife gediehene Vorplanung zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis

Von einem einheitlichen Vertragswerk spricht man, wenn aufgrund eines Vertragsgeflechts beim Erwerber eines unbebauten Grundstücks dieses im Ergebnis in bebautem Zustand ankommt. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn auf der Veräußererseite Grundstückseigentümer und Bauträger dem Interessenten vor Erwerb des Grundstücks aufgrund einer bis zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbieten und der Interessent dieses einheitliche, auf den Erwerb des (bebauten) Grundstücks gerichtete Angebot annimmt. Dem steht nicht entgegen, dass das Grundstück vom Eigentümer erworben wird und die Bauleistungen bei einem Bauträger in Auftrag gegeben werden. Maßgeblich ist das Zusammenwirken der auf der Veräußererseite auftretenden Personen, das dazu führt, dass ein bebautes Grundstück verschafft wird.

Folgende Punkte sprechen hier u. a. für ein einheitliches Vertragswerk:

• Der Grundstückseigentümer hat dem Bauträger das Grundstück an die Hand gegeben und damit ermöglicht, dass dieser es zusammen mit der Bebauung anbieten kann.
• Die Bauplanung wurde in Auftrag gegeben und der Bauantrag wurde gestellt, bevor das Grundstück erworben wurde.

• Vertragsgeflecht auf der Veräußererseite

  Zwischen Vorplanungsvertrag, Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag besteht nicht nur ein sachlicher Zusammenhang, sondern auch ein zeitlicher, wenn die beiden letztgenannten Verträge kurz nacheinander, z. B. im Abstand von 2 Tagen, abgeschlossen werden.

Angesichts eines solchen zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs wäre es nach Auffassung des BFH lebensfremd anzunehmen, dass die Erwerber des Grundstücks den Kaufvertrag ohne konkretes Angebot zur Bebauung des Grundstücks geschlossen haben oder dem Bauträger lediglich die Möglichkeit eines Grundstückserwerbs vermittelt haben.

Ausbau eines Rohbaus kann zur Bemessungsgrundlage gehören…

Anders kann es sich verhalten, wenn sich der Grundstücksverkäufer (zusätzlich) zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück verpflichtet und weitere Baukosten durch Ausbauarbeiten anfallen, diese aber vom Grundstückskäufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind.

… wenn bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags Bindung an das "Ob" und "Wie" der Bebauung

Ob die Grundsätze des einheitlichen Vertragswerks auch für die Ausbaukosten gelten, hängt nach Auffassung des BFH davon ab, ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiteten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten. Entscheidungserheblich beim einheitlichen Vertragswerk (und damit auch für die Frage, ob Ausbaukosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind) ist, ob der Grundstückserwerber bei Abschluss des Kaufvertrags an das "Ob" und "Wie" der Bebauung gebunden war. Kann eine solche Bindung festgestellt werden, gehören die Aufwendungen für die Bebauung des Grundstücks bzw. die Aufwendungen für den Ausbau eines Rohbaus zur Bemessungsgrundlage. Ohne eine solche Bindung oder ohne ein in personeller, inhaltlicher und finanzieller Hinsicht konkretes, einheitliches Angebot über das Grundstück und dessen Bebauung, das der Grundstückskäufer nur als einheitliches annehmen kann, können die Aufwendungen für die Bebauung/den Ausbau mit Eigenleistungen gleichgesetzt werden. In diesen Fällen unterliegt allein der Grundstückskaufpreis der Grunderwerbsteuer.

(BFH, Urteil v. 1.10.2014, II R 32/13, BFH/NV 2015 S. 230-232; BFH, Urteil v. 4.12.2014, II R 22/13, BFH/NV 2015 S. 521, 522; BFH, Urteil v. 3.3.2015, II R 9/14, veröffentlicht am 20.5.2015 auf der Homepage des BFH)