Benachbarte Wohnungseigentumsanlagen: Gemeinsame Beheizung

Leitsatz

Ist das dienende Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, treffen die Pflichten aus einer Wärmeversorgungsdienstbarkeit die Wohnungseigentümer und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 6 Satz 3

Das Problem

1. Bei K und B handelt es sich um 2 benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaften. Es gibt eine gemeinsame Heizungsanlage, die sich in den Räumlichkeiten der Wohnungseigentumsanlage der Wohnungseigentümergemeinschaft B befindet. Nach der in der Wohnungseigentumsanlage der Wohnungseigentümergemeinschaft K geltenden Gemeinschaftsordnung wird der Energieverbrauch der dortigen Wohnungseigentümer durch einen Zwischenzähler ermittelt. Im Grundbuch ist ferner eine Grunddienstbarkeit folgenden Inhalts eingetragen:

   Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist berechtigt, die auf dem dienenden Grundstück befindliche Heizungsanlage für die Wärmeversorgung einschließlich der Zu- und Ableitungsrohre zu halten, zu unterhalten und mitzubenutzen, wobei die Unterhaltungskosten und Instandhaltungskosten den jeweiligen Eigentümern der herrschenden Grundstücke zu 1/3 und der dienenden Grundstücke zu 2/3 zufallen, während die Energiekosten nach dem gemessenen Energieverbrauch aufgeteilt werden.

2. Jedenfalls seit dem Jahr 1999 ist der vorgesehene Zwischenzähler nicht vorhanden. Die von den Wohnungseigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft K zu tragenden Energiekosten werden daher nach einem Umlageschlüssel von 40 % zu ihren Lasten und 60 % zulasten der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft B verteilt. Ende 2015 wird ein neuer Zwischenzähler installiert. Seitdem wird wieder nach Verbrauch abgerechnet.
3. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K behauptet, die Wohnungseigentümer, die ihre Mitglieder seien, hätten erst im Jahr 2015 von dieser Abrechnungspraxis erfahren. Die jeweiligen Wohnungseigentümer hätten nur die von der Verwalterin gefertigten Abrechnungen erhalten, nicht jedoch die dieser zugrundeliegenden Abrechnungen. K ist der Ansicht, mangels Zwischenzählers seien die Verbrauchskosten nach dem Verhältnis der jeweiligen beheizbaren Flächen zu verteilen. Dieses Verhältnis betrage 32,56 % zu ihren Lasten und 67,44 % zulasten der B. Für die Jahre 1999 bis 2014 ergebe sich damit ein zu viel gezahlter Betrag in Höhe von 24.488,59 EUR. Die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage der Wohnungseigentümergemeinschaft B habe wegen dieses Betrags mit einer E-Mail vom 29.11.2016 auf die Einrede der Verjährung verzichtet.
4. B erhebt freilich dennoch die Einrede der Verjährung. Denn K habe durch die jeweiligen Abrechnungen Kenntnis von der Abrechnungspraxis gehabt. Ihre eigene Verwalterin sei auch nicht befugt gewesen, ohne entsprechenden Beschluss einen Verzicht auf die Einrede der Verjährung zu erklären. Ferner meint sie, nicht K, sondern deren Mitglieder müssten gegen sie klagen. Und sie meint, nicht sie, sondern ihre Mitglieder müssten beklagt werden. Zu den von K ermittelten beheizbaren Flächen erklärt sich B mit Nichtwissen. B ist schließlich der Ansicht, in der jahrelangen Abrechnung nach einem Schlüssel von 40 % zu 60 % liege eine konkludente Vereinbarung.

Die Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! K stehe der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Kommentar

1. K sei bereits die falsche Klägerin. Zwar seien Schadensersatzansprüche in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum gemeinschaftsbezogen. Dieser Umstand begründe aber lediglich die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung der bei den einzelnen Wohnungseigentümern eingetretenen Schäden und kein eigenes Forderungsrecht. Eine Abgrenzung der den jeweiligen Wohnungseigentümern entstandenen Schäden enthalte die Klage aber nicht.
2. Darüber hinaus bestünden Zweifel, dass B die richtige Beklagte sei. Insoweit habe die Rechtsprechung entschieden, dass jedenfalls die Primärpflicht – die Lieferung von Heizenergie aus einer Reallast – nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer betreffe (Hinweis auf LG Freiburg, Urteil v. 28.4.2017, 1 O 374/15 und OLG Karlsruhe, Beschluss v. 2.11.2017, 13 U 75/17).
3. Zudem könne der "konkrete Schaden" nicht festgestellt werden. Denn die exakte Ermittlung des tatsächlichen Verbrauchs sei nicht möglich. Für eine Schätzung fehlten hinreichende Anknüpfungspunkte. Die Forderung wäre jedenfalls für die Jahre bis einschließlich 2013 auch verjährt. Denn es sei davon auszugehen, dass die Mitglieder der K bereits durch die jeweiligen Abrechnungen von der Abrechnungspraxis wussten. Zum einen dürften die dem Gericht nicht vorliegenden Abrechnungen Angaben zum Umlageschlüssel enthalten haben. Sollte die frühere Verwalterin bei Erstellung der Abrechnungen diese Angabe unterlassen haben, dürfte K jedenfalls die Kenntnis der Verwalterin von dieser Abrechnungspraxis zuzurechnen sein (Hinweis auf KG Berlin, Urteil v. 22.8.2012, 21 U 84/11). Soweit K sich auf den Verzicht auf die Einrede der Verj...