Bestimmtheit eines Wohnungsrechts bei gemischt genutztem Gebäude

Beschränkung auf "sämtliche Wohnräume"

Der Inhalt einer Dienstbarkeit muss dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Er muss daher so genau bezeichnet werden, dass der Umfang der Belastung erkennbar und bestimmbar ist. Doch im Einzelfall gibt es immer wieder Streit hierüber. Dazu folgender Fall:

Die Grundstückseigentümer – ein Vater und seine beiden Söhne – hatten der nichtehelichen Lebensgefährtin des Vaters an dem Grundstück ein Wohnungsrecht eingeräumt. Laut notarieller Urkunde ist die Berechtigte befugt, sämtliche Wohnräume des Anwesens unter Ausschluss des Eigentümers zu Wohnzwecken zu benutzen. Als aufschiebende Bedingung der Einräumung war vereinbart, dass der Vater vor der Lebensgefährtin verstirbt. Der Vater ist zwischenzeitlich verstorben und von den beiden Söhnen beerbt worden. Diese begehrten nun die Löschung des ihrer Meinung nach zu unbestimmten Wohnungsrechts im Grundbuch.

Doch ihr Antrag wurde zurückgewiesen. Nach Ansicht des OLG Bamberg ist das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit i. S. d. § 1093 BGB hinreichend bestimmt.

Wie kann ein Wohnungsrecht ausgestaltet werden?

Dazu stellt das Gericht grundsätzlich fest: Ein solches Wohnrecht kann auf eines von mehreren Gebäuden oder auf einige Räume des Gebäudes beschränkt werden. In diesem Falle müssen das Gebäude oder die Räume, anders als bei einem Mitbenutzungsrecht als einfacher beschränkter persönlicher Dienstbarkeit, in der Eintragung oder der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt bezeichnet sein. Anzugeben ist also die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss. Fehlt in der Eintragung jede Angabe über eine Beschränkung, ist von einem unbeschränkten Wohnungsrecht auszugehen. Die Auswahl der Räume kann nicht einer späteren Bestimmung des Berechtigten oder des Eigentümers überlassen bleiben. Ein Wohnungsrecht, das ersichtlich nur Teile des Gebäudes umfasst, bei dem sich jedoch die ihm unterliegenden Räume aus der Eintragungsbewilligung nicht sicher feststellen lassen, ist als inhaltlich unzulässig nach § 53 GBO von Amts wegen zu löschen.

Der konkrete Fall

Dies sei jedoch vorliegend nicht der Fall: Die in der Urkunde gewählte Bezeichnung "sämtliche Wohnräume" habe ersichtlich den Hintergrund, dass sich in dem Anwesen auch Gewerberäume befinden, auf die sich das den/die jeweiligen Eigentümer ausschließende alleinige Benutzungsrecht der Beschwerdegegnerin nicht beziehen sollte. Die Unterscheidung nach Wohnräumen einerseits und Gewerberäumen andererseits sei anhand objektivierbarer Kriterien vornehmbar und lasse damit für jeden Dritten erkennen, an welchen Räumen das Wohnungsrecht (nicht) bestehen soll. Dies gelte auch, falls sich die Nutzung von Räumen im Lauf der Zeit verändert habe.

Fazit

Ein Wohnungsrecht, das nur Teile eines gemischt als Wohn- und Gewerberaum genutzten Gebäudes umfasst, ist in der Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt umschrieben, wenn darin "sämtliche Wohnräume" als von der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit umfasst bezeichnet werden.

(OLG Bamberg, Beschluss v. 3.12.2012, 6 W 46/12, DNotZ 2013 S. 858)