Betriebskostenvorauszahlungen: Rückzahlung

Leitsatz

Der Vermieter eines Sondereigentums (Eigentumswohnung) hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung aus einer Abrechnung nicht zu vertreten, wenn die Wohnungseigentümer über die Abrechnungsgrundlagen streiten.

Normenkette

BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3

Das Problem

Der ehemalige Mieter K klagt gegen den vermietenden Wohnungseigentümer B auf Rückzahlung der Kaution und auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen. Streitentscheidend ist die Frage, ob B mit der Geltendmachung einer Nachforderung nach der Bestimmung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist.

§ 556 Abs. 3 BGB Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Die Entscheidung

Das Landgericht (LG) meint, K sei mit der Geltendmachung einer Nachforderung aus seiner im Laufe des Berufungsrechtsstreits nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB vorgelegten Abrechnung nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. B habe die verspätete Geltendmachung der Abrechnung nicht zu vertreten. B sei eine fristgerechte Abrechnung aufgrund eines WEG-Rechtsstreits nicht möglich gewesen und habe das K auch mitgeteilt. Die Dauer des Anfechtungsrechtsstreits wegen technischer Probleme und wegen der Grundverteilung der Heizkosten habe B nicht beeinflussen können.

Kommentar

Anmerkung

1. Der vermietende Wohnungseigentümer muss auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt noch kein Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG vorliegt (BGH v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16, Rn. 3; BGH v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15, Rn. 15; PWW/Elzer, BGB, 13. Auflage, § 556 Rn. 109). Eine genehmigte WEG-Abrechnung ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten (BGH v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15, Rn. 17).
2. Der vermietende Wohnungseigentümer muss daher – liegt bis zum Ende des Folgejahres keine genehmigte Einzelabrechnung (mehr) vor – selbstständig abrechnen. Dazu muss er in die entsprechenden Belege beim Verwalter Einsicht nehmen und anhand der in der Wohnungseigentumsanlage geltenden Umlageschlüssel auf sich selbst umlegen. Anschließend muss er dann anhand der im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel die umlagefähigen Kostenpositionen auf den Mieter umlegen.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Legt der vermietende Wohnungseigentümer nicht umlagefähige Kosten um, gilt dennoch § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB (BGH v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15, Rn. 12). Der vermietende Wohnungseigentümer soll aber daran gehindert sein, sich auf § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB zu berufen, wenn er sich in seinem Abrechnungsschreiben auf die beigefügte WEG-Abrechnung bezieht und die genannten Kostenpositionen darin ausdrücklich als "nicht umlagefähig bezeichnet" sind.

Link zur Entscheidung

LG München I, Urteil v. 18.1.2018, 31 S 11267/17