Zusammenfassung
Nachfolgend wird die Bewertung bebauter Grundstücke ab dem 1.1.2009 dargestellt. Erläutert wird, wann bebaute Grundstücke vorliegen und wie diese zu bewerten sind. Erklärt werden die verschiedenen Grundstücksarten (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke). Auch die 3 Bewertungsmethoden für die Bewertung bebauter Grundstücke (nämlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren) und ihr jeweiliger Anwendungsbereich werden behandelt. Bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren spielen auch der Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten sowie der Liegenschaftszinssatz eine Rolle. Auch der sog. Mindestwert ist zu berücksichtigen. Beim Sachwertverfahren kommt es auf die Regelherstellungskosten, die Brutto-Grundfläche und die jeweilige Wertzahl an. Die Rechtsmaterie ist zudem mit einigen Beispielen (u. a. zu einer Eigentumswohnung sowie zu einem Kaufhausgrundstück) unterlegt.
1 Definitionen
Bebaute Grundstücke lassen sich mit 3 Aussagen umschreiben:
- Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, die nicht unbebaute Grundstücke sind (Umkehrschluss aus § 178 BewG).
- Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (§ 180 Abs. 1 Satz 1 BewG).
- Auch ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden gilt als bebautes Grundstück (§ 180 Abs. 2 Satz 2 BewG).
Ein Gebäude ist benutzbar, wenn es bezugsfertig ist. Die Entscheidung, ob ein Gebäude bezugsfertig ist, ist grundsätzlich auf das ganze Gebäude und nicht nur auf einzelne Wohnungen oder Räume zu beziehen (Abschn. 4 Abs. 3 Satz 1 BewErlGV 2009). Die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes hängt davon ab, ob den zukünftigen Bewohnern oder Benutzern zugemutet werden kann, die Wohnungen oder Räume zu benutzen. Es ist nicht darauf abzustellen, zu welchem Zeitpunkt die Wohnungen oder Räume tatsächlich bezogen wurden. Auch die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Einem Bewohner oder Benutzer kann die Benutzung der Wohnungen oder der Räume regelmäßig zugemutet werden, wenn alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind. Stehen noch geringfügige Restarbeiten (z. B. Außenfassade) aus, so kann das Gebäude dennoch als bezugsfertig anzusehen sein. Ist das Gebäude im Bewertungszeitpunkt bezogen, begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit (Abschn. 4 Abs. 2 BewErlGV 2009).
Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, kann nach der Verkehrsanschauung bereits ein fertiger Gebäudeteil als bezugsfertiges Gebäude anzusehen sein (Abschn. 4 Abs. 3 BewErlGV 2009). Von einer Errichtung in Bauabschnitten ist erst auszugehen, wenn die Unterbrechung mindestens 2 Jahre andauert. Außerdem darf die Unterbrechung nicht auf bautechnische Gründe zurückzuführen sein.
2 Grundstücksarten
Die Grundstücksart ist für die Zuordnung des anzuwendenden Bewertungsverfahrens von entscheidender Bedeutung. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind folgende Grundstücksarten zu unterscheiden (§ 181 Abs. 1 BewG und Abschn. 9 BewErlGV 2009):
Ein- und Zweifamilienhäuser:
Ein- und Zweifamilienhäuser sind Grundstücke, die zu mehr als 50 % für Wohnzwecke benutzt werden und bis zu 2 (abgeschlossene) Wohnungen enthalten. Eigentumswohnungen zählen nicht dazu. Ferner ist es unschädlich, wenn das Ein- und Zweifamilienhaus zu weniger als 50 % (berechnet nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche) für andere als Wohnzwecke genutzt wird (§ 181 Abs. 2 BewG). Unter dem Begriff Wohnung ist die Zusammenfassung mehrerer Räume zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Dies setzt zum einen eine bauliche Abgeschlossenheit mit eigenem Zugang voraus. Außerdem ist eine Küche, Bad oder Dusche und eine Toilette erforderlich. Schließlich muss die Wohnung mindestens eine Wohnfläche von 23 qm haben (§ 181 Abs. 9 BewG und Abschn. 9 Abs. 3 BewErlGV 2009).
Mietwohngrundstücke:
Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die mehr als 2 (abgeschlossene) Wohnungen enthalten und zu mehr als 80 % (berechnet nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche) Wohnzwecken dienen (§ 181 Abs. 3 BewG).
Wohnungs- und Teileigentum:
Wohnungseigentum umfasst u. a. das Sondereigentum an einer Wohnung (§ 181 Abs. 4 BewG, § 1 Abs. 2 WEG). Teileigentum umfasst u. a. das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§ 181 Abs. 5 BewG, § 1 Abs. 3 WEG). Wohnungs- und Teileigentum kann entweder durch vertragliche Einräumung des Sondereigentums (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet werden. Das Wohnungs- bzw. Teileigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung der Grundbuchblätter. Schenkungsteuerlich gilt das Wohnungs- bzw. Teileigentum bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und die Anlegung der Grundbuchblätter beantragt werden kann (R 23 Abs. 1 ErbStR). Zubehörräume (z. B. Kellerräume, Abstellflächen) sind ungeachtet der zivilrechtlichen Gestaltung in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen. Auch Garagen ...