Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Erbbau ... / 3.2.1 Ermittlung des Bodenwertanteils

Der Bodenwertanteil für das Erbbaurecht ist wie folgt zu berechnen (§ 193 Abs. 3 und 4 BewG):

Bodenwert des unbelasteten und unbebauten Grundstücks (§ 179 BewG)

x Liegenschaftszinssatz

= Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

./. vertraglich vereinbarter Erbbauzins für ein Jahr

= Unterschiedsbetrag

x Vervielfältiger Anlage 21

= anzusetzender Bodenwertanteil

Der Bodenwert ist zu berechnen, als wenn das Grundstück unbelastet (also als wenn kein Erbbaurecht bestehen würde) und unbebaut wäre. Damit kommt bei dieser Berechnungsstufe die Berechnungsformel des § 179 BewG zum Tragen:

Bodenwert = Grundstücksfläche in qm x Bodenrichtwert/qm

Vorrangig ist der Liegenschaftszinssatz anzuwenden, den der Gutachterausschuss nach den §§ 192 ff. BauGB für unbebaute Grundstücke ermittelt hat. Liegen solche Liegenschaftszinssätze nicht vor oder sind die vom Gutachterausschuss ermittelten Zinssätze nicht geeignet, sind die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden (§ 193 Abs. 4 Satz 2 BewG):

Grundstücksarten	Zinssätze
Ein-, Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum mit maximal 2 Wohnungen (§ 193 Abs. 4 Nr. 1 BewG)	3 %
Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum mit mehr als 2 Wohnungen (§ 193 Abs. 4 Nr. 2 BewG)	5 %
Gemischt-genutzte Grundstücke mit gewerblichem Anteil bis 50 % (§ 193 Abs. 4 Nr. 3 BewG)	5,5 %
Gemischt-genutzte Grundstücke mit gewerblichem Anteil von mehr als 50 % (§ 193 Abs. 4 Nr. 4 BewG)	6 %
Geschäftsgrundstücke und Teileigentum (§ 193 Abs. 4 Nr. 5 BewG)	6,5 %

Anzusetzen ist der vertraglich vereinbarte Erbbauzins hochgerechnet für ein Jahr (also der vertraglich vereinbarte Jahres-Erbbauzins). Maßgebend ist der aktuell am jeweiligen Bewertungsstichtag vertraglich vereinbarte Erbbauzins. Auf den tatsächlich gezahlten Betrag kommt es nicht an. Sind Erbbauzinsen während der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart (z. B. bei Einmalzahlungen, Vorauszahlungen oder gestaffeltem Erbbauzins), ist die Summe der Barwerte für die jeweiligen Zahlungszeitpunkte bzw. -räume zu bilden. Künftige Anpassungen des Erbbauzinses aufgrund von Wertsicherungsklauseln (z. B. Anknüpfung an den Lebenshaltungsindex) sind nicht zu berücksichtigen. Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts gleichzeitig den Unterschiedsbetrag dar. Der Unterschiedsbetrag ist bei der weiteren Berechnung auch zugrunde zu legen, wenn er negativ ist.

Der Vervielfältiger ist nach Anlage 21 BewG und unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des Erbbaurechts zu ermitteln. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts ist auf volle Jahre abzurunden. Beträgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Vervielfältiger mit 0 anzusetzen. In diesem Fall beträgt der Bodenwertanteil dann 0 EUR. Gibt der Gutachterausschuss andere Liegenschaftszinssätze vor, als die in der Anlage 21 BewG aufgeführten, ist der Vervielfältiger nach einer besonderen (mathematischen) Formel zu berechnen.

Praxis-Beispiel

Bewertung eines Mietwohngrundstücks im Erbbaurecht

Zu bewerten ist ein Mietwohngrundstück im Erbbaurecht zum 10.3.2009 (Grundstücksgröße 500 qm, Bodenrichtwert 300 EUR/qm, Laufzeit des Erbbaurechts bis 31.12.2031, monatlicher Erbbauzins 250 EUR).

Lösung

Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts nach § 193 Abs. 3 i. V. m. Abs. 4 BewG berechnet sich wie folgt:

Bodenwert (500 qm x 300 EUR =)	150.000 EUR
Liegenschaftszinssatz § 193 Abs. 4 Nr. 2 BewG	5 %
Verzinsungsbetrag (150.000 EUR x 5 % =)		7.500 EUR
./. Jahres-Erbbauzins (250 EUR x 12)		./. 3.000 EUR
= Unterschiedsbetrag		= 4.500 EUR
x Vervielfältiger Anlage 21; Zinssatz 5 %; Rest-Lfz. 22 volle Jahre	x 13,16
= Bodenwertanteil Erbbaurecht		= 59.220 EUR