Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Erbbaurecht

Zusammenfassung

Zusammenfassung

Bei der Bewertung von Erbbaurechtsfällen für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist auch ab 1.1.2009 zwischen der wirtschaftlichen Einheit "Erbbaurecht" und der wirtschaftlichen Einheit "Erbbaugrundstück" zu unterscheiden. Im Einzelfall ist daher zu prüfen, ob das Erbbaurecht (und die in Ausübung des Erbbaurechts errichteten Gebäude) oder das Erbbaugrundstück (also das Grundstück, das mit dem Erbbaurecht belastet ist) vererbt bzw. verschenkt wurde. Der Beitrag befasst sich sowohl mit der Bewertung des Erbbaurechts als auch mit der Bewertung des Erbbaugrundstücks. Aufgezeigt werden die verschiedenen Bewertungsmethoden. Auch die Besonderheiten in Fällen, in denen dem Eigentümer des Grundstücks die aufstehenden Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechts ganz oder teilweise unentgeltlich zufallen, sind erläutert.

1 Begriff des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbbare Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Abschn. 34 BewErlGV 2009).

Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG i.V. mit § 873 BGB). Das Erbbaurecht erstreckt sich regelmäßig auf das gesamte Grundstück. Im Einzelfall kann es sich aber auch nur auf einen Teil des Grundstücks erstrecken. Schenkungsteuerlich gilt (und hierbei handelt es sich um eine Fiktion) ein Erbbaurecht bereits dann als entstanden, wenn an dem Grundstück durch notariellen Vertrag ein Erbbaurecht bestellt wurde und die Vertragsparteien in die Lage versetzt sind, die Eintragung zu bewirken.

2 Wirtschaftliche Einheiten

Die Bewertung von Erbbaurechtsfällen ist in den §§ 192 bis 194 BewG geregelt. Auch bei der Bewertung seit dem 1.1.2009 ist zu trennen zwischen

1. dem Erbbaurecht (also den vom Erbbaurecht umfassten Gebäude)

   –> Zu Bewerten nach § 193 BewG

   –> Zurechnung dem Erbbauberechtigten

   sowie

2. dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück (also der Grund und Boden)

   –> Zu Bewerten nach § 194 BewG

   –> Zurechnung dem Erbbauverpflichteten

Diese Trennung ist auch bei der erbschaft- bzw. schenkungsteuerrechtlichen Beurteilung maßgebend. Denn im Rahmen des Erbschaftsteuergesetzes kann entweder nur das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück oder das Erbbaurecht selbst Besteuerungs- und somit Bewertungsgegenstand sein. Übernimmt der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder erwirbt der Erbbauberechtigte das belastete Grundstück, bleiben das Erbbaurecht und das belastete Grundstück als selbstständige wirtschaftliche Einheiten bestehen (sog. Eigentümererbbaurecht).

3 Bewertung der wirtschaftlichen Einheit "Erbbaurecht"

Die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit "Erbbaurecht" ist in § 193 BewG geregelt. Der Gesetzgeber hat dabei 2 Bewertungsverfahren vorgegeben, nämlich vorrangig das Vergleichswertverfahren und ansonsten ein besonderes Bewertungsverfahren.

3.1 Vergleichswertverfahren

Das Erbbaurecht ist – wie bereits erwähnt – vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) zu bewerten. Dies setzt aber voraus, dass für das zu bewertende Erbbaurecht entweder geeignete Vergleichskaufpreise oder geeignete Vergleichsfaktoren vorliegen, die der zuständige Gutachterausschuss anhand bebauter Erbbaurechte ermittelt hat (§ 193 Abs. 1 BewG). Von geeigneten Werten ist auszugehen, wenn die Grundstücksart übereinstimmt und der Umfang der Bebauung, der Erbbauzins, der Bodenrichtwert sowie die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht erheblich abweichen (Abschn. 36 Abs. 1 Satz 3 BewErlGV 2009).

3.2 Ansonsten: Besonderes Bewertungsverfahren

Liegen die Voraussetzungen für das Vergleichswertverfahren nicht vor, ist der Wert des Erbbaurechts nach folgender Formel zu berechnen (§ 193 Abs. 2 BewG – sog. finanzmathematische Methode):

Bodenwertanteil (§ 193 Abs. 3 BewG)

+ Gebäudewertanteil (§ 193 Abs. 5 BewG)

= Grundbesitzwert des Erbbaurechts

3.2.1 Ermittlung des Bodenwertanteils

Der Bodenwertanteil für das Erbbaurecht ist wie folgt zu berechnen (§ 193 Abs. 3 und 4 BewG):

Bodenwert des unbelasteten und unbebauten Grundstücks (§ 179 BewG)

x Liegenschaftszinssatz

= Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

./. vertraglich vereinbarter Erbbauzins für ein Jahr

= Unterschiedsbetrag

x Vervielfältiger Anlage 21

= anzusetzender Bodenwertanteil

Der Bodenwert ist zu berechnen, als wenn das Grundstück unbelastet (also als wenn kein Erbbaurecht bestehen würde) und unbebaut wäre. Damit kommt bei dieser Berechnungsstufe die Berechnungsformel des § 179 BewG zum Tragen:

Bodenwert = Grundstücksfläche in qm x Bodenrichtwert/qm

Vorrangig ist der Liegenschaftszinssatz anzuwenden, den der Gutachterausschuss nach den §§ 192 ff. BauGB für unbebaute Grundstücke ermittelt hat. Liegen solche Liegenschaftszinssätze nicht vor oder sind die vom Gutachterausschuss ermittelten Zinssätze nicht geeignet, sind die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden (§ 193 Abs. 4 Satz 2 BewG):

Grundstücksarten	Zinssätze
Ein-, Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum mit maximal 2 Wohnungen (§ 193 Abs. 4 Nr. 1 BewG)	3 %
Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum mit mehr als 2 Wohnungen (§ 193 Abs. 4 Nr. 2 BewG)	5 %
Gemischt-genutzte Grundstücke mit gewerblichem Anteil bis 50 % (§ 193 Abs. 4 Nr. 3 BewG)	5,5 %
Gemischt-genutzte Grundstück...