Zusammenfassung
In der Praxis spielen auch Grundstücke mit noch nicht fertigen Gebäuden (sog. Grundstücke im Zustand der Bebauung) eine Rolle. Im Folgenden wird die Rechtslage ab 1.1.2009 dargestellt. Aufgezeigt wird die Bewertung in Fällen, in denen ein unbebautes Grundstück vorliegt ohne das im Bau befindliche Gebäude. Aber auch die Fälle, in denen auf einem bereits bebauten Grundstück ein noch nicht fertiges Gebäude steht, werden in diesem Beitrag behandelt. Der Beitrag enthält auch ein zusammenfassendes Beispiel.
Schließlich geht der Beitrag auf die Bewertung von Gebäuden und Gebäudeteilen, die dem Zivilschutz dienen, ein.
1 Definition
Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt vor, wenn sich auf dem Grundstück ein noch nicht bezugsfertiges Gebäude bzw. ein Gebäudeteil befindet. Von einem Grundstück im Zustand der Bebauung ist auszugehen, wenn mit den Bauarbeiten begonnen würde. Der Zustand der Bebauung beginnt mit den Abgrabungen oder mit der Einbringung von Baustoffen, die zur planmäßigen Errichtung des Gebäudes führen. Der vorherige Abbruch eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils ist noch nicht als Beginn der Baumaßnahme zur Errichtung des neu zu schaffenden Gebäudes bzw. Gebäudeteils anzusehen. Der Zustand der Bebauung endet grundsätzlich mit der Bezugsfertigkeit des ganzen Gebäudes (Ausnahme in den Fällen der Bebauung in Bauabschnitten). Gebäude im Zustand der Bebauung liegen auch dann vor, wenn durch An-, Aus- oder Umbauten an einem bereits vorhandenen Gebäude neuer Wohn- oder Gewerberaum geschaffen wird. Modernisierungsmaßnahmen erfüllen diese Voraussetzung regelmäßig nicht (Abschn. 40 Abs. 1 BewErlGV 2009).
Als Beginn der Abgrabungsarbeiten ist der Zeitpunkt anzusehen, in dem mit den Erdarbeiten, insbesondere mit dem Ausschachten der Baugrube oder mit dem Planieren als Vorarbeiten für eine Bodenplatte, begonnen wurde. Bis zum Beginn der Erdarbeiten sind die für die Planung des Gebäudes aufgewandten Kosten (u. a. Architektenhonorare) als immaterielles Wirtschaftsgut zu erfassen. Ab Beginn der Erdarbeiten sind die Planungskosten durch den Wert für das Grundstück im Zustand der Bebauung abgegolten.
Bezugsfertig ist ein Gebäude, wenn es den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, es zu benutzen. Alle wesentlichen Bauarbeiten müssen abgeschlossen sein. Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z. B. Malerarbeiten, Verlegung des Fußbodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es ebenfalls nicht an.
Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, liegt hinsichtlich des bezugsfertigen Teils ein bebautes Grundstück vor. Die Entscheidung, ob sich ein Gebäude im Zustand der Bebauung befindet, ist in diesem Fall unter Berücksichtigung der bis zum Bewertungszeitpunkt eingetretenen Verhältnisse nach der Verkehrsanschauung zu treffen. Ein Grundstück im Zustand der Bebauung kann in diesen Fällen dann angenommen werden, wenn mit dem nächsten Bauabschnitt (z. B. Aufstockung, Anbau, Dachgeschossausbau) bereits begonnen wurde und hierfür Baumaterialien eingebracht wurden.
Zu der wirtschaftlichen Einheit gehören der Grund und Boden, die Gebäude und Gebäudeteile, auch soweit sie am Bewertungsstichtag noch nicht bezugsfertig sind, die Außenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile und das Zubehör. Nicht einzubeziehen sind Betriebsvorrichtungen.
2 Bewertung
Die Bewertung von Grundstücken im Zustand der Bebauung richtet sich nach § 196 BewG. Hiernach ist dem Wert des Grundstücks ohne die im Bau befindlichen Gebäude bzw. Gebäudeteile ein entsprechend dem Grad der Herstellung ermittelter Wert für die im Bau befindlichen Gebäude bzw. des im Bau befindlichen Gebäudeteils hinzuzurechnen. Der Grundbesitzwert ist wie folgt zu ermitteln (§ 196 Abs. 2 BewG):
| Wert des Grundstücks ohne das unfertige Gebäude |
| + Wert des im Bau befindlichen Gebäudes |
| = Wert des Grundstücks im Zustand der Bebauung |
| –> Nachweis niedrigerer Verkehrswert (§ 198 BewG) prüfen |
| = Grundbesitzwert |
Der Wert des Grundstücks ohne das unfertige Gebäude kann entweder ein unbebautes Grundstück oder ein bebautes Grundstück sein (Abschn. 41 Abs. 2 BewErlGV 2009). Das unbebaute Grundstück ist nach § 179 BewG zu bewerten. Liegt (ohne die unfertigen Gebäude) bereits ein bebautes Grundstück vor, ist der Wert nach den §§ 182 bis 195 BewG (je nach Grundstücksart entweder nach dem Vergleichs-, Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren zu bewerten).
Anzusetzen sind die bis zum Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten des im Bau befindlichen Gebäudes oder Gebäudeteils. Maßgebend sind die entstandenen Herstellungskosten. Auf die tatsächliche Bezahlung kommt es nicht an. Abbruchkosten bisheriger Gebäude zählen – entgegen der einkommensteuerlichen Behandlung – bewertungsrechtlich nicht zu den anzusetzenden Herstellungskosten (Abschn. 41 Abs. 3 BewErlGV 2009). Können die bis zum Bewertungszeitpunkt entstandenen Herstellungskosten nicht eindeutig ermittelt werden, sind sie anhand des Baufo...