Maßgebend ist der aktuelle Bodenrichtwert bzw. der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB regelmäßig alle 2 Jahre (z. B. auf den 1.1.2008, 1.1.2010), mancherorts sogar jährlich festgelegt. Die Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte flächendeckend i. d. R. aufgrund vorliegender Kaufpreise (Abschn. 5 Abs. 1 Satz 3 und Abschn. 6 Abs. 1 Satz 1 ff. BewErlGV 2009). Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die auf der Kaufpreissammlung fußen.
Die so ermittelten Bodenrichtwerte werden in eine Bodenrichtwertkarte eingetragen, die jeder bei Interesse einsehen kann. Da nicht für alle Grundstücke Kaufpreise vorliegen, ist zwischen den sog. Bodenrichtwert-Grundstücken (= Grundstücke für die ein Bodenrichtwert ermittelt wurde) und den übrigen Grundstücken zu unterscheiden. Lässt sich von den Gutachterausschüssen ein Bodenrichtwert für eine bestimmte Gegend nicht ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 179 Satz 4 BewG).
Bodenrichtwerte
Auskünfte zu den Bodenrichtwerten können bei der jeweiligen Kommune eingeholt werden. Die Erteilung der Auskünfte ist regelmäßig gebührenpflichtig.
Einfach ist die Bewertung von Bodenrichtwert-Grundstücken. Hier kann regelmäßig der in der Bodenrichtwertkarte für dieses Grundstück ausgewiesene Bodenrichtwert übernommen werden.
Ebenfalls nicht schwierig ist die Bewertung von Grundstücken, die hinsichtlich der lagetypischen Merkmale mit einem in der Nähe gelegenen Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmen. Auch hier kann regelmäßig der Bodenrichtwert des vergleichbaren Bodenrichtwertgrundstücks angesetzt werden (Abschn. 6 Abs. 1 Satz 5 BewErlGV 2009). Ein lagetypisches Merkmal ist u. a. das Maß der zulässigen baulichen Nutzung des Grundstücks (Abschn. 6 Abs. 1 Satz 6 BewErlGV 2009). Das Maß der zulässigen baulichen Nutzung kann sich insbesondere in der Geschossflächenzahl ausdrücken. Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche des Gebäudes bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 Baunutzungsverordnung). Weitere lagetypische Merkmale sind die Art der baulichen Nutzung, die Grundstückstiefe und die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland.
Ermittlung des Grundbesitzwerts
Für das Richtwertgrundstück wurde der aktuelle Bodenrichtwert durch den zuständigen Gutachterausschuss mit 512 EUR je qm bei einer Geschossflächenzahl von 1,4 ermittelt. Das zu bewertende Grundstück (811 qm) stimmt mit seinen Grundstücksmerkmalen mit dem Richtwertgrundstück überein. Wie hoch ist der Grundbesitzwert?
Lösungshinweis
| 811 qm x 512 EUR |
= 415.232 EUR |
| = Grundbesitzwert |
= 415.232 EUR |
Weicht hingegen das zu bewertende Grundstück von den lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwert-Grundstücks ab, ist der Wert des zu bewertenden Grundstücks aus dem Bodenrichtwert eines vergleichbaren Bodenrichtwert-Grundstücks "abzuleiten" (Abschn. 6 Abs. 1 Satz 7 BewErlGV 2009). Bei dieser Ableitung sind grundsätzlich die Vorgaben des Gutachterausschusses zu berücksichtigen. Lässt sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
Wird zu dem Bodenrichtwert (BRW) eine Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenrichtwert für das zu bewertende Grundstück (Bewertungsgrundstück) unter Berücksichtigung der entsprechenden Umrechnungskoeffizienten (Uk) für die jeweiligen Geschossflächenzahlen zu ermitteln. Hiernach ergibt sich folgende Formel:
| Uk Bewertungsgrundstück |
|
|
| _______________________ |
x BRW |
= abgeleiteter BRW |
| Uk Bodenrichtwertgrundstück |
|
|
Uk = Umrechnungskoeffizient
BRW = Bodenrichtwert
GFZ = Geschossflächenzahl
Soweit der Gutachterausschuss örtlich keine Umrechnungskoeffizienten festgelegt hat, können die Umrechnungskoeffizienten entsprechend nachfolgender Tabelle verwendet werden:
| GFZ |
Uk |
GFZ |
Uk |
| 0,4 |
0,66 |
1,4 |
1,19 |
| 0,5 |
0,72 |
1,5 |
1,23 |
| 0,6 |
0,78 |
1,6 |
1,28 |
| 0,7 |
0,84 |
1,7 |
1,32 |
| 0,8 |
0,90 |
1,8 |
1,36 |
| 0,9 |
0,95 |
1,9 |
1,41 |
| 1,0 |
1,00 |
2,0 |
1,45 |
| 1,1 |
1,05 |
2,1 |
1,49 |
| 1,2 |
1,10 |
2,2 |
1,53 |
| 1,3 |
1,14 |
2,3 |
1,57 |
| |
|
2,4 |
1,61 |
Umrechnungskoeffizienten
Weichen die Geschossflächenzahlen von den Werten der Tabelle ab, sind die Umrechnungskoeffizienten entsprechend der Formel in Abschn. 6 Abs. 2 BewErlGV 2009 zu berechnen:
Berechnung des Umrechnungskoeffizienten bei abweichender Geschossflächenzahl
Abwandlungsfall: Die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks beträgt 1,2. Wie hoch ist nun der Grundbesitzwert?
Lösungshinweis
Ableitung des Bodenwerts aus dem maßgebenden Bodenrichtwert (Abschn. 6 Abs. 2 Satz 3 BewErlGV 2009):
| Koeffizient Bewertungs-Grundstück 1,10 |
|
|
| _______________________ |
x 512 EUR |
= 473 EUR |
| Koeffizie... |