Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Unbebaute Grundstücke

1 Definition

Unbebaute Grundstücke (§ 178 Abs. 1 und 2 BewG) sind

• Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden oder
• Grundstücke mit Gebäuden, die keiner Nutzung zugeführt werden können oder
• Grundstücke mit Gebäuden, bei denen infolge der Zerstörung oder des Verfalls des Gebäudes auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

2 Benutz- und Unbenutzbarkeit von Gebäuden

Die Benutzbarkeit eines Gebäudes beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind bezugsfertig, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen (§ 178 Abs. 1 BewG). Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Es müssen allerdings alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. Geringfügige Restarbeiten (z. B. Außenfassade, Gartenanlage, Malerarbeiten) schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus (Abschn. 4 Satz 4 BewErlGV 2009).

Ein Gebäude ist nicht mehr benutzbar, wenn infolge des Verfalls des Gebäudes oder dessen Zerstörung (z. B. Ruine) keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind (§ 178 Abs. 2 Satz 2 BewG). Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn der Verfall so weit fortgeschritten ist, dass das Gebäude nach objektiven Verhältnissen auf Dauer nicht mehr benutzt werden kann. Die Verfallsmerkmale müssen dabei an der Bausubstanz erkennbar sein und das gesamte Gebäude betreffen. Von einem Verfall ist auszugehen, wenn erhebliche Schäden an den konstruktiven Teilen des Gebäudes (z. B. Fundament, Außenwände, tragende Innenwände) eingetreten sind und folglich ein Zustand eingetreten ist, der aus bauordnungsrechtlicher Sicht die sofortige Räumung nach sich ziehen würde und dieser Zustand von Dauer ist (Abschn. 4 Abs. 4 BewErlGV 2009). Auch Gebäude, in denen sich infolge Entkernung keine bestimmungsgemäßen Räume mehr befinden, sind nicht zu erfassen. Dabei spielt es in diesen Fällen keine Rolle, ob dieser Umstand nur vorübergehend ist.

Hinweis

Fortgeltung von Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen

Die Abgrenzung der unbebauten Grundstücke von den bebauten Grundstücken entspricht im Wesentlichen den Regelungen des § 72 BewG. Die Umschreibung des unbebauten Grundstücks wird unverändert aus § 72 Abs. 1 BewG übernommen. Damit gelten Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes fort.

Bewertungsgegenstand ist das unbebaute Grundstück (Abschn. 2 Abs. 1 BewErlGV 2009). Der bewertungsrechtliche Begriff Grundstück ist nicht gleichbedeutend mit dem zivilrechtlichen Begriff des Flurstücks. Was in die wirtschaftliche Einheit "unbebautes Grundstück" einzubeziehen ist, ist allein nach § 2 BewG zu bestimmen. Maßgebend ist die Verkehrsanschauung (§ 2 Abs. 1 BewG). Mehrere Grundstücke im bewertungsrechtlichen Sinne können jedoch nur dann zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn sie ein und demselben Eigentümer (§ 2 Abs. 2 BewG) und zu derselben Vermögensart (entweder ausschließlich Betriebsgrundstücke oder ausschließlich Grundvermögen) gehören.

In die wirtschaftliche Einheit "unbebautes Grundstück" sind nicht nur der Grund und Boden, sondern auch eventuelle Außenanlagen (z. B. Umzäunung) einzubeziehen.

3 Ermittlung des Grundbesitzwerts

3.1 Berechnungsschema

Der Grundbesitzwert für unbebaute Grundstücke berechnet sich wie folgt (§ 179 BewG):

Grundstücksfläche in qm x Bodenrichtwert/qm

= Wert des unbebauten Grundstücks

–> niedrigeren Verkehrswert prüfen (§ 198 BewG)

= Grundbesitzwert

(abgerundet auf vollen EUR-Betrag, Abschn. 7 Satz 2 BewErlGV 2009)

3.2 Bodenrichtwerte

Maßgebend ist der aktuelle Bodenrichtwert bzw. der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB regelmäßig alle 2 Jahre (z. B. auf den 1.1.2008, 1.1.2010), mancherorts sogar jährlich festgelegt. Die Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte flächendeckend i. d. R. aufgrund vorliegender Kaufpreise (Abschn. 5 Abs. 1 Satz 3 und Abschn. 6 Abs. 1 Satz 1 ff. BewErlGV 2009). Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die auf der Kaufpreissammlung fußen.

Die so ermittelten Bodenrichtwerte werden in eine Bodenrichtwertkarte eingetragen, die jeder bei Interesse einsehen kann. Da nicht für alle Grundstücke Kaufpreise vorliegen, ist zwischen den sog. Bodenrichtwert-Grundstücken (= Grundstücke für die ein Bodenrichtwert ermittelt wurde) und den übrigen Grundstücken zu unterscheiden. Lässt sich von den Gutachterausschüssen ein Bodenrichtwert für eine bestimmte Gegend nicht ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 179 Satz 4 BewG).

Hinweis

Bodenrichtwerte

Auskünfte zu den Bodenrichtwerten können bei der jeweiligen Kommune eingeholt werden. Die Erteilung der Auskünfte ist regelmäßig gebührenpflichtig.

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