BGH: Anfechtbarer Grundstückskaufvertrag kann nach Bestätigung nicht rückabgewickelt werden

Reden ist Silber, Schweigen ist Gold!

Grundstückskäufer sollten sich mit Aussagen zu ihrer Zufriedenheit mit dem Kaufvertrag zurückhalten, andernfalls laufen sie Gefahr, ihre auf Rückabwicklung gerichteten Ansprüche zu verlieren. Das ist die Quintessenz eines neuen Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH), bei dem es um die Anfechtung eines Kaufvertrags ging.

Mangelhafte Wohnung

Der Kläger hatte mit notariellem Vertrag vom 17.2.2012 von dem Beklagten eine vermietete Eigentumswohnung unter Gewährleistungsausschluss zum Preis von 63.000 EUR gekauft. Nachdem die Mieter der Wohnung den Kläger im Januar 2013 über großflächig auftretenden Schimmel, der bereits vor Vertragsschluss aufgetreten war, informiert hatten, holte der Kläger einen Kostenvoranschlag ein. Per E-Mail vom 13.2.2013 setzte er den Beklagten darüber in Kenntnis und beteuerte, dass er mit dem Erwerb der Wohnung "vollumfänglich zufrieden" sei. Eine Woche später erklärte er die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung sowie den Rücktritt vom Kaufvertrag. Alsdann verklagte er den Beklagten auf Zahlung von 72.817,25 EUR (Kaufpreis zuzüglich weiterer Kosten der Vertragsabwicklung) Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung – doch ohne Erfolg.

Anfechtung?

Der BGH sieht in dem Schreiben des Käufers vom 13.2.2013 eine das Anfechtungsrecht ausschließende Bestätigungserklärung nach § 144 Abs. 1 BGB. Damit scheidet eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung aus.

Keine Schadensersatzansprüche

Zwar schließe diese Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts als solche etwaige Schadensersatzansprüche des Anfechtungsberechtigten nicht aus. Allerdings – so das Gericht weiter – ist in der Bestätigungserklärung ein konkludentes Angebot des Bestätigenden auf Abschluss eines Erlassvertrags zu sehen, das der Anfechtungsgegner angenommen habe. Dieser Erlassvertrag bezieht sich auf solche Schadensersatzansprüche, die darauf zielen, ihn wegen des die Anfechtung begründenden Umstands so zu stellen, wie er stünde, wenn der Vertrag nicht zustande gekommen wäre.

Widersprüchliches Verhalten

Hinweis: Ob es dieser komplizierten Rechtskonstruktion bedurfte, kann zweifelhaft sein. Das widersprüchliche Verhalten des Käufers könnte auch als treuwidrig und als unzulässige Rechtsausübung nach § 242 BGB anzusehen sein.

(BGH, Urteil v. 4.12.2015, V ZR 142/14, MDR 2016 S. 315, dazu Thelen, LMK 2016, 376390)