Zusätzliche Regelung möglich
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einer neuen Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung fortgesetzt, nach der ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht neben der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts als zusätzlich vereinbart anzusehen ist, wenn das Vorkaufsrecht bereits ab Vertragsschluss und unabhängig von dessen Eintragung im Grundbuch bestehen soll.
Abgrenzung
Der Unterschied zwischen dem dinglichen und dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht besteht darin, dass bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht lediglich der Besteller (vgl. § 463 BGB) und grundsätzlich nicht der jeweilige Grundstückseigentümer (vgl. § 1094 Abs. 1 BGB) verpflichtet ist. Das dingliche Vorkaufsrecht entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Es hat die Wirkung einer Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB) und schützt den Vorkaufsberechtigten gegen Verfügungen des Grundstückseigentümers zugunsten Dritter. Kommt es aus irgendwelchen Gründen nicht zur Eintragung, kann das schuldrechtliche Vorkaufsrecht von Bedeutung sein.
Versehen des Notariats
So auch in dem vom BGH entschiedenen Fall: Infolge eines Versehens des Notariats war die Eintragung des Vorkaufsrechts in das Grundbuch unterblieben. Hier war nun streitig, ob dem Berechtigten (wenigstens) ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zur Seite stand.
Auslegung der Vereinbarung
Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht könne zwar neben einem dinglichen Vorkaufsrecht begründet werden, dies bedürfe aber einer entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien. Allerdings – so das Gericht – sei einer Vereinbarung, ein dingliches Vorkaufsrecht zu bestellen, nicht ohne Weiteres eine Abrede über eine gleichartige schuldrechtliche Verpflichtung zu entnehmen. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände ergäben vorliegend, dass die Parteien das Vereinbarte weitergehend auch als ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht verstanden haben. All dies ist durch Auslegung der Erklärungen der Vertragsparteien zu ermitteln. Insoweit wurde die Sache zur weiteren Aufklärung an das Oberlandesgericht (OLG) zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 161/12, NJW 2014 S. 622, dazu Bub/Bernhard, FD-MietR 2014, S. 355685)