Alexander C. Blankenstein
Nach der Bestimmung des § 551 BGB kann der Vermieter von seinem Mieter die Leistung einer Mietsicherheit verlangen – und dies grundsätzlich auch formularvertraglich. § 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Die 1. Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren dann jeweils mit den nächsten beiden Mieten.
Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht zu berücksichtigen.
Bereits der Verzug mit 2 Kautionsraten gemäß § 569 Abs. 2a BGB stellt also einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Diese Bestimmung gilt allerdings nur für das Wohnraummietrecht.
Mieter und Vermieter vereinbaren eine Nettomiete in Höhe von 300 EUR sowie eine monatlich zu zahlende Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 150 EUR. Nach der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit das Dreifache der Nettomiete betragen, also insgesamt 900 EUR. § 569 Abs. 2a BGB spiegelt diesen Grundsatz wider, indem bei Ermittlung des Kautionsverzugs auch Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen unberücksichtigt bleiben.
Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Kaution in Höhe von weniger als 2 Monatsmieten, kommt die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB bereits begrifflich nicht zur Anwendung, da sie ja einen Verzug mit der Kautionszahlung in Höhe von 2 Monatsmieten voraussetzt.
Um sich nicht von vornherein dieser recht einfachen Kündigungsmöglichkeit zu berauben, sollten Vermieter stets das gesetzlich Mögliche ausschöpfen und eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen.
Vereinbaren die Parteien eine Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten, können die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB zwar dann vorliegen, wenn der Mieter keine Kautionszahlung leistet. Zu beachten ist aber, dass die Kaution – unabhängig von ihrer konkreten Höhe – gemäß § 551 Abs. 2 BGB stets in 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden kann.
Mieter und Vermieter vereinbaren eine Grundmiete in Höhe von 650 EUR. Als Mietsicherheit verlangt der Vermieter eine Kaution in Höhe von 1.300 EUR. Nach der Grundregel in § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Gesamtkaution in 3 monatlichen Raten zahlen, nämlich jeweils in Höhe von 433,33 EUR. Sollte der Mieter die erste Kautionsrate zu Beginn des Mietverhältnisses und die zweite Kautionsrate mit der Folgemiete nicht zahlen, ist der Vermieter noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt. In diesem Fall liegen die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB nämlich noch nicht vor, da der Mieter ja mit Kautionszahlungen in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug sein muss. Tatsächlich beträgt der Rückstand aber erst 866,66 EUR. Zahlt nun der Mieter etwa mit der dritten Monatsmiete eine Teilkaution in Höhe von 100 EUR, sind die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB wiederum nicht erfüllt.
Keine Abmahnung erforderlich
§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB stellt klar, dass es vor einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution keiner Abmahnung bedarf. Dem Mieter muss auch keine Zahlungsfrist gesetzt werden. Haben die Mietvertragsparteien also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmieten vereinbart und leistet der Mieter weder zu Beginn des Mietverhältnisses noch zusammen mit der darauf folgenden Miete eine Kautionszahlung, sollte der Vermieter umgehend außerordentlich fristlos kündigen, um die Beendigung des sich abzeichnenden schwierigen Mietverhältnisses zu beschleunigen.
Da die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB im Bereich der Geschäfts- bzw. Gewerberaummiete nicht gilt, bedarf es vor einer Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses, die im Übrigen nach § 543 BGB zu erfolgen hat, nach wie vor einer Abmahnung. Die Schlechterstellung des Wohnraummieters mag für Vermieter zwar zu begrüßen sein, scheint jedoch rechtspolitisch bedenklich. Dies aber nur auf den ersten Blick.
Unwirksamkeit der Kündigung
Die Kündigung des Vermieters wegen eines Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten wird unwirksam,
- wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält,
- wenn der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die vollständige Summe vom Mieter bekommt oder
- wenn sich eine öffentliche Stelle innerhalb dieser Frist verpflichtet, die Zahlung zu übernehmen.
Diese Neuregelung stellt eine erhebliche Besserstellung des Wohnraummieters gegenüber dem Gewerberaummieter dar, womit das fehlende Erfordernis der vorherigen Abmahnung des Wohnraummieters mehr als kompensiert ist.
Zahlung vor Kündigung
Nach den Bestimmungen der §§ 569 Abs. 2a Satz 4, 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Künd...