Alexander C. Blankenstein
Voraussetzung der ordentlichen wie der außerordentlichen Kündigung ist, dass sich der Mieter in Verzug mit Mietzahlungen befindet. Vom Begriff "Miete" sind die Grundmiete sowie Nebenkostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen umfasst. Dies gilt auch für etwa daneben zu leistende Heizkostenvorschüsse. Haben Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete vereinbart, ist diese maßgeblich.
Verzug ist gegeben, wenn die Miete nicht zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt geleistet wird. Die gängigen Vertragsmuster sehen sowohl im Bereich der Wohnraummiete als auch im Bereich der Geschäftsraummiete die gesetzliche Regelung des § 556b Abs. 1 BGB vor. Hiernach ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag monatlich im Voraus zu entrichten. Vereinbaren die Mietvertragsparteien einen hiervon abweichenden Termin, ist selbstverständlich dieser maßgeblich, so er nicht vor dem dritten Werktag des Kalendermonats liegt. Im Mietvertrag kann jedenfalls ein von § 556b Abs. 1 BGB abweichender Fälligkeitstermin vereinbart werden. Eine entsprechende Änderungsvereinbarung kann auch schlüssig bzw. konkludent und somit stillschweigend zustande kommen. Zahlt der Mieter regelmäßig erst Mitte des Monats die Miete und ergeben sich Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter hiermit einverstanden ist, dann ist eine Änderungsvereinbarung zustande gekommen. Allerdings genügt lediglich die rügelosen Hinnahme der verspäteten Zahlung für die Annahme einer stillschweigenden Änderungsvereinbarung.
Die Mietzahlung ist jedenfalls nach der gesetzlichen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB jeweils zu Beginn des dritten Werktags zu entrichten. Der BGH hat in diesem Zusammenhang klargestellt, dass "entrichten" nicht mit dem Zahlungseingang beim Vermieter gleichzusetzen ist. Vielmehr genügt es, dass der Mieter die Überweisung der Mietzahlung spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats vornimmt. Das Geld muss dem Konto des Vermieters also noch nicht an diesem Tag gutgeschrieben sein
Die Miete für den Monat Juli 2019 muss dem Konto des Vermieters also nicht bereits am Morgen des 3. Juli gutgeschrieben sein. Der Mieter muss nur spätestens am 3. Juli 2019 für die Überweisung sorgen und zwar so rechtzeitig, dass sie an diesem Tag noch seitens des Bankinstituts bearbeitet werden kann. Ist dies nicht der Fall, kommt der Mieter also bereits im Verlauf dieses dritten Werktags in Verzug.
Haben die Mietvertragsparteien vertraglich hinsichtlich der Fälligkeit der Miete auf die Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB Bezug genommen, so ist der Mieter also noch nicht in Verzug, wenn die Miete am 3. Kalendertag eines Monats noch nicht dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wurde. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass bei elektronischen und Online-Überweisungen das Geld spätestens am nächsten Bankarbeitstag beim Empfänger angekommen sein muss. Dies ist gesetzlich so festgelegt. Bei Überweisungsträgern dauert die Bearbeitung in aller Regel einen Bankarbeitstag länger. Im Streitfall hat der Mieter darzulegen und zu beweisen, dass er die Überweisung am 3. Werktag des Kalendermonats vorgenommen hat.
Der BGH macht es dem Vermieter freilich nunmehr schwerer, den exakten Verzugszeitpunkt zu bestimmen. Zu beachten ist allerdings, dass der Samstag nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 BGB gilt.
Die Miete für den Monat Oktober 2019 ist frühestens am 6. Oktober 2019 fällig: 1. Werktag ist Freitag, der 1. Oktober 2019. Der 2. und 3. Oktober, also Samstag und Sonntag, zählen nicht mit. Somit ist Montag, der 4. Oktober 2019 der 2. Werktag und die Miete folglich am darauffolgenden Dienstag vom Mieter anzuweisen. Im elektronischen Bankverkehr muss sie dem Konto des Vermieters dann am 6. Oktober 2019 gutgeschreiben sein. Im Fall der Überweisung per Überweisungsträger dauert es mindestens einen Tag länger.
Ganz grundsätzlich setzt Verzug ein Verschulden voraus. Die maßgebliche Bestimmung des § 286 Abs. 4 BGB besagt, dass der Schuldner nicht in Verzug gerät, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Wenn der Mieter also nicht rechtzeitig zahlt, dürfen ihm weder Fahrlässigkeit noch Vorsatz zum Vorwurf gemacht werden können. Allerdings besteht eine strengere Haftung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit auf Grund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen.
Der Mieter hat also für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Unerheblich ist dabei, ob die Zahlungsverzögerung auf vom Mieter unverschuldeten Umständen wie etwa Arbeitslosigkeit oder Krankheit beruht. Denn der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass der Schuldner das Risiko für einen unverschuldeten Geldmangel zu tragen hat, gil...