Alexander C. Blankenstein
Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters regelt die Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hiernach sind 3 Konstellationen zu unterscheiden:
- Verzug mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungen
- Innerhalb zweier Monate nicht unerheblicher Mietrückstand
- Verzug über längeren Zeitraum in Summe von 2 Monatsmieten
1.3.4.1 Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen
Nach der ersten Alternative des § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB kann der Vermieter kündigen, wenn sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug befindet.
Der Mieter hat die Miete für den Monat August 2019 nicht gezahlt. Auch am 6. September 2019 sind weder August- noch Septembermiete gezahlt.
Der Vermieter ist am 6. September 2019 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung sind also in aller Regel dann erfüllt, wenn der Mieter im Vormonat keine Zahlung geleistet hat und die Miete im laufenden Monat nicht bis zum 3. Werktag dem Vermieterkonto angewiesen hat. Einer Abmahnung vor der Kündigungserklärung bedarf es nicht.
1.3.4.2 Innerhalb zweier Monate nicht unerheblicher Mietrückstand
Nach der zweiten Alternative des § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB kann der Vermieter kündigen, wenn sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. Hierzu ist für die Wohnraummiete in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ergänzend bestimmt, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Der Vermieter kann also kündigen, wenn der Mieter die Miete für den Vormonat überhaupt nicht bezahlt hat und auf die Miete für den laufenden Monat mit 1 EUR in Rückstand ist.
Dasselbe gilt für die Geschäftsraummiete, weil die hier maßgeblichen Kündigungsvoraussetzungen nicht strenger sein können als bei der Wohnraummiete.
Die Miete beträgt 800 EUR. Der Mieter zahlt im August 2019 lediglich einen Betrag von 400 EUR. Auch für September 2019 zahlt er wiederum nur 400 EUR.
Der Vermieter ist noch nicht berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Zwar hat der Mieter sowohl die Miete für den Monat August wie auch für den Monat September 2019 nicht in voller Höhe gezahlt. Gleichwohl aber beträgt der Rückstand nur eine Monatsmiete. Um von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen zu dürfen, muss der Mietrückstand aber eine Monatsmiete übersteigen. Im Beispielsfall wäre also ein Rückstand von 800,01 EUR erforderlich. Sind andererseits die Kündigungsvoraussetzungen gegeben, bedarf es auch hier keiner vorherigen Abmahnung.
1.3.4.3 Verzug über längeren Zeitraum in Summe von zwei Monatsmieten
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung.
Der Mieter zahlt ab August 2019 statt der vereinbarten 800 EUR nur noch 600 EUR monatlich.
Der Mieter ist hier am 6. März 2020 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Der Mietrückstand muss nach dem Wortlaut des Gesetzes 2 Monatsmieten – also 1.600 EUR – erreichen. Wenn der Mieter also monatlich 200 EUR zu wenig an Miete zahlt, müssen insgesamt 8 Monate ins Land ziehen, bevor der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen kann.
Der Mieter zahlt im August die volle Miete in Höhe von 800 EUR. Im September zahlt er nur 500 EUR. Im Oktober zahlt er wiederum die volle Miete. Im November zahlt er gar nicht. Im Dezember zahlt er wieder die volle Miete. Im Januar lediglich 400 EUR.
Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, da im Januar ein Rückstand von (im Beispielsfall gar mehr als) 2 Monatsmieten vorlag.
Das Nachbarhaus wird umfassend saniert und aufgestockt. Wegen des hiermit verbundenen Baulärms und insbesondere auch der Staubentwicklung, die eine Nutzung des Balkons tagsüber fast unmöglich macht, mindert der Mieter die Miete um 15 %. Er zahlt also ab August nur noch 680 EUR monatlich. Dem Vermieter ist die Situation bekannt und er bedauert sie, kann allerdings gegen die noch viele Monate anhaltenden Bauarbeiten nichts unternehmen. Ab September mindert der Mieter die Miete um weitere 15 % und zahlt nur noch 560 EUR. Er begründet dies damit, dass in die Nachbarwohnung neue Mieter eingezogen seien, die eine Katze halten würden. Da er an einer Katzenhaarallergie leide, sei er ab diesem Zeitpunkt erheblich beeinträchtigt. Erkundigungen des Mieters bei anderen Hausbewohnern, ob Beeinträchtigungen durch die Katze zu beklagen seien, verliefen negativ. Das Tier würde zwar vereinzelt durch das Treppenhaus geführt, insbesondere zu Verschmutzungen durch das Tier sei es jedoch nicht gekommen.
Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Mie...