Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung.
Der Mieter zahlt ab August 2019 statt der vereinbarten 800 EUR nur noch 600 EUR monatlich.
Der Mieter ist hier am 6. März 2020 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Der Mietrückstand muss nach dem Wortlaut des Gesetzes 2 Monatsmieten – also 1.600 EUR – erreichen. Wenn der Mieter also monatlich 200 EUR zu wenig an Miete zahlt, müssen insgesamt 8 Monate ins Land ziehen, bevor der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen kann.[1]
Der Mieter zahlt im August die volle Miete in Höhe von 800 EUR. Im September zahlt er nur 500 EUR. Im Oktober zahlt er wiederum die volle Miete. Im November zahlt er gar nicht. Im Dezember zahlt er wieder die volle Miete. Im Januar lediglich 400 EUR.
Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, da im Januar ein Rückstand von (im Beispielsfall gar mehr als) 2 Monatsmieten vorlag.
Das Nachbarhaus wird umfassend saniert und aufgestockt. Wegen des hiermit verbundenen Baulärms und insbesondere auch der Staubentwicklung, die eine Nutzung des Balkons tagsüber fast unmöglich macht, mindert der Mieter die Miete um 15 %. Er zahlt also ab August nur noch 680 EUR monatlich. Dem Vermieter ist die Situation bekannt und er bedauert sie, kann allerdings gegen die noch viele Monate anhaltenden Bauarbeiten nichts unternehmen. Ab September mindert der Mieter die Miete um weitere 15 % und zahlt nur noch 560 EUR. Er begründet dies damit, dass in die Nachbarwohnung neue Mieter eingezogen seien, die eine Katze halten würden. Da er an einer Katzenhaarallergie leide, sei er ab diesem Zeitpunkt erheblich beeinträchtigt. Erkundigungen des Mieters bei anderen Hausbewohnern, ob Beeinträchtigungen durch die Katze zu beklagen seien, verliefen negativ. Das Tier würde zwar vereinzelt durch das Treppenhaus geführt, insbesondere zu Verschmutzungen durch das Tier sei es jedoch nicht gekommen.
Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt[2], ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.[3] Falls dieser ein Recht zur Minderung der Miete hat, schuldet er auch nur die geminderte Miete. Im Beispielsfall muss sich der Vermieter die Minderung wegen des Baulärms gefallen lassen. Unerheblich ist, ob der Vermieter diesen Baulärm zu vertreten hat oder nicht. Maßgeblich ist allein, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist.
Anders sieht es bei der Katzenhaarallergie des Mieters aus. Solange keine Verschmutzungen durch die Katze etwa im Treppenhaus zu beklagen sind, kann der Mieter die Miete aus diesem Grund nicht mindern.[4]
Der Vermieter kann also im November des darauffolgenden Jahres das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Rückstand von 2 Monatsmieten erreicht, gar leicht überschritten.
Wie das Beispiel gezeigt hat, schützt die unberechtigte Minderung der Miete wegen eines angeblichen Mangels nicht vor Kündigung. Der Mieter kann sich auch nicht etwa auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen.[5]
Im Laufe des Mietverhältnisses zeigt der Mieter dem Vermieter Schimmelbildung und Kondenswasserbildung in der Wohnung an. Er ist der Auffassung, Baumängel seien hierfür verantwortlich. Der Vermieter lehnt Abhilfemaßnahmen ab. Er ist der Auffassung, die Schimmelbildung beruhe auf dem falschen Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Der Mieter mindert daraufhin die Miete um 20 %. Elf Monate später kündigt der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und macht die rückständige Miete geltend.
Stellt sich nach entsprechender Beweisaufnahme im Prozess heraus, dass die Schimmelbildung tatsächlich auf dem falschen Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters beruhte, ist die Kündigung wirksam und der Mieter wird zur Räumung verurteilt. Der Mieter kann sich nicht auf seine Fehleinschätzung hinsichtlich der Schimmelbildung berufen. Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung aufgrund eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Zu vertreten hat der Schuldner nach der weiteren Bestimmung des § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit. Zu vertreten hat der Schuldner dabei auch einfache Fahrlässigkeit. Würde man sich nun auf den Standpunkt stellen, es sei nicht offensichtlich, dass die Schimmelbildung auf falschem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters beruhte, liefe dies darauf hinaus, dass sich die Haftung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränke. Für eine derartige Privilegierung des Mieters besteht aber kein Anlass. Der Mieter kann d...
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