Das Mietverhältnis in der Krise / 4.1 Grundsätze

Zunächst einmal schützt Krankheit nicht vor Kündigung. So kann unter Umständen die Kündigung eines physisch kranken Mieters wie auch die Kündigung eines psychisch kranken Mieters in Betracht kommen. Vom physisch kranken Menschen können messietypische Beeinträchtigungen ausgehen, da er aufgrund seiner körperlichen Verfassung nicht in der Lage ist, das Mietobjekt sauber zu halten und Müll zu entsorgen.^[1]

Insbesondere aber von psychisch kranken Mietern können weitere erhebliche Beeinträchtigungen und Belästigungen ausgehen. Es ist zwar in gewissen Grenzen hinzunehmen, wenn ein Mieter krankheitsbedingt auffällig wird. Diese Grenzen sind aber dann überschritten, wenn nach Abwägung aller Umstände die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund kann auch gegenüber dem schuldlos handelnden Mieter erklärt werden, wenn er durch sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört.^[2]

Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses ist der Kündigungstatbestand des wichtigen Grundes zwar verschuldensunabhängig, jedoch ist die Frage eines Verschuldens bei der Interessenabwägung von wesentlicher Bedeutung. Im Rahmen der nach § 543 Abs. 1 BGB gebotenen Abwägung ist zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, dass er schuldunfähig ist und ihn mithin kein Verschulden an den Störungen des Hausfriedens trifft.

Die fristlose Kündigung ist aber gerechtfertigt, wenn durch das Verhalten des schuldunfähigen Mieters das Maß dessen, was der Einzelne, also die anderen Mieter, zugunsten eines kranken Mitmenschen zu tragen haben, überschritten ist. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn den anderen Mietern das bedrohliche Verhalten des Mieters und die damit einhergehenden empfindlichen Einbußen an Lebensqualität – auch unter Berücksichtigung von Alter und Krankheit des Mieters – nicht weiter zugemutet werden können.

Praxis-Beispiel

Das Einschlagen der Wohnungseingangstür eines Nachbarmieters mit einem Holzhammer stellt eine erheblich gravierende Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtungen und eine so nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist, ohne dass es einer Abmahnung bedarf. Und dies gilt auch für Mieter mit psychischen Erkrankungen bzw. geistiger Behinderung.^[3] Auch eine wiederkehrende depressive Störung des Mieters steht einer fristlosen Kündigung nicht entgegen, wenn diese mit Gewalt verbunden ist.^[4]

Wichtig

Störungen des Hausfriedens durch einen schuldunfähigen Mieter, die eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zulassen, begründen stets auch die ordentliche Kündigung des Vermieters.^[5]

[1] Siehe Kap. 3.2.1.

[2] BGH, Urteil v. 8.12.2004, VIII ZR 218/03, NZM 2005 S. 300 = ZMR 2005 S. 183.

[3] LG Kassel, Beschluss v. 20.2.2018, 1 S 17/18, WuM 2018 S. 202.

[4] LG Berlin, Beschluss v. 19.1.2018, 66 S 230/17, ZMR 2018 S. 416.

[5] LG Dresden, Urteil v. 19.3.1994, 9 S 311/93, WuM 1994 S. 377; AG Braunschweig, Urteil v. 18.2.2005, 119c 3037/04, ZMR 2005 S. 369.