Die Bestimmung des § 112 InsO regelt, dass der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen kann wegen
- des Verzugs mit der Miete oder Pacht, der vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder
- einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters.
Verzug mit Miete vor Eröffnungsantrag
Sind kündigungsrelevante Miet- oder Pachtrückstände vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen, hat der Vermieter zunächst einmal Pech gehabt. Wenn er die Möglichkeit der Kündigung nicht ergriffen hat, kann er wegen dieser Rückstände nach dem Eröffnungsantrag nicht mehr kündigen.
Der Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet im Übrigen nicht mit der Insolvenzeröffnung. Der Vermieter kann nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens wegen Zahlungsverzug kündigen, und zwar auch wegen der vor dem Eröffnungsantrag entstandenen Rückstände. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt auch nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in einem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren.[1]
Allgemeine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse
Die allgemeine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters kann niemals ein Kündigungsgrund sein. Solange der Mieter in der Lage ist, seine Hauptpflicht aus dem Mietvertrag zu erfüllen, nämlich die Miete zu zahlen, kann ihm lediglich im Hinblick auf eine abstrakte Gefährdung dieser Pflichterfüllung nicht gekündigt werden. Ggf. erfüllt ein Dritter die Mietzahlungspflicht des Mieters.
Ganz grundsätzlich: § 112 Nr. 1 InsO schränkt ein an sich bestehendes Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters dadurch ein, dass er die Kündigung für unzulässig erklärt, wenn der Verzug mit der Entrichtung der Miete vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist, der Vermieter dies jedoch nicht zum Anlass genommen hat zu kündigen. Hinsichtlich des Verzugs, der nach diesem Zeitpunkt eingetreten ist, steht die Kündigungssperre einer Kündigung nach den allgemeinen Regeln nicht entgegen. Dasselbe gilt für einen sonstigen, zur fristlosen Kündigung berechtigenden Grund, gleichgültig, ob dieser vor oder nach dem Eröffnungsantrag eingetreten ist. Der Mieter bzw. der Insolvenzverwalter muss sich also vertragsgerecht verhalten, will er eine Kündigung durch den Vermieter vermeiden.[2]
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